Защита недвижимости

Конституция четко прописывает права и обязанности своих граждан. Ущемление прав чревато различными последствиями. Однако каждая ситуация должна рассматриваться индивидуально, через призму действующего законодательства. Со стороны исполнителей выступают физические и юридические лица, второй стороной любого конфликта, как правило, тоже могут выступать физические лица, компании и предприятия, правоохранительные органы. Чтобы максимально минимизировать риски и сократить вероятность финансовых потерь, важно иметь представление о действующем законодательстве.

Особенности защиты прав на недвижимость

Прежде всего, следует учитывать, что любое недвижимое имущество обладает гораздо большими привилегиями, нежели движимое имущество. Именно поэтому, предметом притязаний и становятся объекты строительства или личная собственность ответственного лица. Защита прав недвижимости – это волеизъявление собственника жилища. Оно направлено на восстановление имущественных прав, вступление в собственность или доказательство причастности к данному объекту недвижимости. Способы защиты могут иметь самые разные отличия. Однако важным и доминирующим принципом является законность всех используемых методов.

Причиной притязаний и предмета спора между сторонами, специалисты выделяют:

  1. Захват и удержание объекта. Такой факт может иметь разный характер. Однако, в большинстве случаев, для решения данной проблемы, следует прибегать к обращению к законным представителям.
  2. Неправомерные сделки, в результате которых право собственности переходит к третьему лицу. В настоящее время такие ситуации приводят к различным печальным последствиям.
  3. Незаконное изъятие площадей. Это может быть не только объекты строительства разного направления деятельности. Может изыматься земля, для нужд государства. В таких ситуациях собственник строительства или здания может попросту его лишится.
  4. Вынесение сомнительных решений, которые не просто ущемляют права отдельного человека, а лишают его права законной собственности.

Указанные примеры относятся к категории наиболее частых причин, которые являются основой любого спорного действия. Однако, анализируя практику, юристы рассматривают любые варианты, в которых требуется профессиональная помощь квалифицированных специалистов и разбирательство по всем параметрам юридического события.

В процессе защиты прав, юристы выделяют главные принципы. К ним относятся:

  1. Законность. Несмотря на то, что каждая ситуация индивидуальна, подход к разбирательству должен быть единым и основополагаться на действующее законодательство.
  2. Принцип справедливости. Объективное мнение юриста – главный принцип законности. Любая правовая стратегия основывается на отсутствие личных интересов защищающей стороны.
  3. Доказательная база – важный и первостепенный фактор любого спора. Подготавливаясь к досудебному и судебному разбирательству, важно ангожировать фактами и предоставлять в судебный орган исключительно правдивую и достоверную информацию

Защита прав на недвижимое имущество

Прежде всего, следует понимать, что отстоять свои законные права можно только в судебном порядке. Судебное разбирательство имеет определенный порядок и регламентируется рядом нормативных актов. Чтобы минимизировать риски, стоит обращаться за квалифицированной помощью профессионалов. Каждый гражданин не обязан быть юристом и детально анализировать любую ситуацию, которая становится проблемной для сторон-участников спора. Однако профессиональная помощь позволяет не просто разработать стратегию, но и менять её в ходе рассмотрения спорного вопроса.

Защита предполагает тщательную подготовку пакета необходимых документов. Если профессиональный специалист осуществляет сбор в течение нескольких дней, то самостоятельная подготовка документации рядового гражданина занимает недели и даже месяцы. К числу обязательных документов, стоит отнести:

  1. Исковое заявление, которое требует максимально детального заявления. Лучше обратиться к юристу, который не просто готовит иск, с соблюдением требований, но и аргументирует претензии, ссылаясь на конкретные статьи законодательных норм.
  2. Договор купли-продажи недвижимости, найма или аренды. Любые документы, которые подтверждают законные права истца, находятся в приоритете.
  3. Акт приема передачи объекта от одного лица другому. При наличии подобных причин собственности, важно иметь все документы, которые имеют прямое или косвенное отношение к разбирательству.
  4. Немаловажную роль играют платежные квитанции по оплате коммунальных платежей объекта. Поэтому, их сохранность в течение трех лет может иметь положительную тенденцию в ходже судебного спора.
  5. Технические документы (техпаспорт), акт о вводе здания в эксплуатацию.
  6. Подтверждение копией справки БТИ или иными кадастровыми документами.

На положительный результат всегда влияет доказательная база, в числе которой выступают такие факторы, как достоверная и полноценная информация.

Защита коммерческой недвижимости

Коммерческой недвижимостью считаются любые объекты, которые имеют разные направления деятельности и эксплуатируются с целью постоянно прибыли её собственнику. К таким зданиям и сооружениям относятся:

  1. Офисные центры. К их числу смело относят такие помещения и отдельно стоящие сооружения, как административные здания, бизнес центры, офисные центры.
  2. Торговые площадки различной площади. Предприятия, занятые под торговой деятельностью. К ним стоит отнести магазины разной категории товаров, торговые центры, рыночные строения, ларьки.
  3. Складская и промышленная недвижимость. Все цеха, помещения, занятые под производство, складирование, сохранность и последующую реализацию относятся к данной категории.
  4. Общепит. Любые заведения, которые занимаются деятельностью общественного питания: кафе, рестораны, столовые.
  5. Сфера обслуживания. Помещения, которые принадлежат собственнику и занимаются сферой обслуживания населения.
  6. Многоквартирные дома.
  7. Земельные участки.
  8. Государственные стратегические объекты, которые не попадают под категорию секретных.

Одной из наиболее распространенных ситуаций в судебной практике, считается защита прав дольщиков. Она предполагает следующую ситуацию:

  • Потенциальные владельцы жилплощади вкладывают собственные средства в строительство многоэтажного дома. Сотрудничество происходит на правах долевого участия.
  • Застройщик начинает проводить строительство. Вся процедура включает в себя узаконивание строительства, получение всех обязательных согласований, закупку материалов.
  • Начинается строительный процесс, в ходе которого запускаются все строительные процессы.

Если у застройщика нет финансовых проблем, то процедура доходит до окончания, а застройщик выполняет свои обязательства перед дольщиками. Если в ходе строительства возникают финансовые проблему, то со стороны проверяющих органов или лиц, которые выражают претензию, могут предъявляться судебные иски. В счет задолженностей изымаются недостроенные здания и сооружения, что ударяет по интересам дольщиков и потенциальных владельцев жилья.

Защита личной недвижимости

В эту категорию включена собственность, которая принадлежит гражданину. В числе такового вступает:

  • Квартиры, дома, дачные и приусадебные территории.
  • Вещи личной необходимости.
  • Дорогостоящие вещи.
  • Машины.
  • Ювелирные украшения.
  • Брендовая одежда с высоким ценником.

Любая вещь, которая может продаваться за сумму более 10 000 р, может выплатить задолженности и изыматься. При этом, следует учитывать, что ряд категорий не подлежат изъятию и передачи в счет оплачивания кредитов. К ним относят детские предметы, игрушки, вещи первой необходимости, лекарственные средства.

Защита интересов владельцев нежилой недвижимости в разбирательствах с денежно-состоятельными застройщиками

Если финансовая сторона вопроса не представляет собой проблему для застройщика или против него не возникает дело о банкротстве, то защита прав собственника нежилой собственности осуществляется в пределах гражданского кодекса РФ. Намного легче когда по ДДУ строй фирма обязана предоставить человек не только авто-место, но и жильё. В подобной ситуации обязательным является привлечение Закона о защите прав потребителей. Если возведение здания проводилось некачественно и без соблюдения всех правил, а также не выполняя сроки сдачи, то возможно составление гражданами заявления, которое направляется в суд. Его целью служит получение неустойки, штрафных санкций и компенсации за нанесённый моральный ущерб. Учитывая юридическую практику, специалисты утверждают, что предметом подобных разбирательств становятся жилые помещения (иногда и нежилое).

Но законный обладатель любого коммерческого здания или отдельной его части в жилом доме имеет право представляться потребителем, так как он считается физлицом и на одинаковых требованиях аналогично подписывает ДДУ. Таким образом, он тоже считается членом ДУ и потребителем. К примеру, гражданин заключил контракт и направил финансы девелоперу. Объектом приобретения служит нежилое помещение в многоквартирном доме. Строительная организация не соблюдает сроки сдачи постройки, а также игнорирует любые обращения покупателей. Последние могут начать судебное разбирательство, так как судья легко одобрит это заявление и обяжет виновную сторону выплатить неустойку за просрочку. Также, учитывая ЗПП, защита прав возможна и для физического лица-участника долевого строительства офис центра. Приведём стандартный пример. Человек, проживающий в Подмосковье, подписал договор со строительной фирмой, которая выстраиваете офисное здание и парковку. Важно отметить, что речь идёт про нежилое строение, а не про многоквартирный дом. На первый взгляд может показаться, что защита прав человека не имеет отношения к этому вопросу. Но это ошибочное мнение. В данном случае истец представляется в судебном процессе в качестве физ лица и заявляет о том, при приобретении недвижимого имущества осуществлялось для семейной, домашней и личной целибаты которая не имеет никакой связи с предпринимательством. В результате этого суд занимает позицию заявителя, обязывая виновника оплатить штраф и моральный ущерб. Поэтому, в стандартных условиях, когда девелопер не обанкротился, последовательность защиты дольщика-владельца — это идентичная процедура (имеются несколько отличительных особенностей, с которыми знакомит профессиональный юрист).

Права покупателей жилой и нежилой недвижимости на этапе банкротства застройщика — есть ли разница?

А вот на данном этапе способы защиты интересов челнов долевого участия жилого и нежилого имущества имеют существенные отличия. Это связано с особенностями закона о банкротстве. Ещё в 2011 году были внесены изменения в нормативный акт, куда вносили ясность и точность в признание финансовой несостоятельности. Эти коррективы позволили покупателям жилплощади получить весомый приоритет. Также для них подготавливается отдельный реестр требований о передачи жилплощади, не включённой в общую конкурсную массу. После завершения строительных работ (как правило, они оканчиваются уже после начала дела о банкротстве) требования членов долевого участия удовлетворяются при помощи передачи им квартир.

Люди, которые передали финансы за нежилые объекты, не имеют подобной привилегии. Их собственность включена в конкурсную массу, так как этот закон не позволяет дольщикам создавать отдельный реестр и рассчитывать на дальнейшую передачу им объекта. Как следствие, строительная компания становится банкротом, не передаёт законным владельцам объекты, и право собственности на жилплощадь не регистрируется в ЕГРН, из-за чего она пополняет список конкурсной массы. Есть небольшая вероятность того, что из неё получится вычесть незавершенные коммерческие дома, но добиться этого получается далеко не всегда. Для этого нужно предоставить весомые аргументы, которые помогут арбитражу принять положительное решение. Ещё важно знать, что как только в законодательство была добавлена статья о создании отдельного реестра дольщиков при банкротстве организации, то большое число людей, которые вкладывают финансовые средства в коммерческую недвижимость, начали требовать, чтобы они тоже пополнили ряды этого реестра. Но арбитражный суд неоднократно выдавал отказы на эти просьбы. Часть дел за 15-16 года достигали Верховного суда, но и он не приносил желаемого результата. Он отмечал, что законодательные нормы «не предусматривают вероятность включения в реестр требований о передачи жилплощади требований о передачи коммерческих объектов». Это целиком объясняет подобный результат.

Подводя итоги можно сказать, что защита членов долевого участия коммерческих объектов при признании финансовой несостоятельности осуществляется на общих основаниях. Если сравнивать их с правами других дольщиков, которые заключали ДДУ на жилище, то они обладают более мощной законодательной защитой. Но с другой стороны, есть ряд и политичных моментов. Первым из них является обеспечение всех требований залогом. Это позволяет намного повысить вероятность возвращения денег. Вторым плясом служит положительное влияние государственной власти, которая в последнее время прикладывает немало усилий для того, чтобы многоэтажные здания, строящиеся фирмами-банкротами, были завершены. В такой ситуации дольщики собственности с большой вероятностью могут стать обладателями желанной жилплощади. Говоря про тех, кто вложил средства в строительство только офисных объектов, то при признании финансовой несостоятельности организации они действительно сталкиваются с рисками. Им остаётся только рассчитывать на своего юриста и на имущество застройщика, которое может покрыть требования кредиторов.

Защита имущества при банкротстве

Банкротство — это сложная и нередко длительная юридическая процедура, из-за которой каждый инициатор проходит долгий путь судебного разбирательства. Важно учитывать, что на сегодня, банкротство может проводиться не только в рассмотрении дел юридических лиц, но и физических лиц. Выступать инициатором банкротства могут:

  • Крупные компании, которые сталкиваются с финансовыми трудностями по выплатам или выполнения своих долгосрочных договоров.
  • Частные и индивидуальные предприниматели.
  • Граждане, которые имеют непогашенные финансовые обязательства. В большинстве случаем, к таким проблемам относятся непогашенные долги по кредитам, займам или ипотечному кредитованию.

С какими проблемами можно столкнуться в процедуре банкротства?

В ходе проведения процедуры банкротства, сталкиваются с такими проблемами:

  • Защита интересов граждан, которые могут потерять недвижимое имущество.
  • Оформление документов.
  • Правовое обеспечение.
  • Знание действующего законодательства.

Как правило, интересы крупных компаний представляют опытные специалисты, в лице юристов и адвокатов. Для частных лиц, которые сталкиваются с проблемами погашения долгов, знание своих прав и их защита становится настоящей неподъемной проблемой. Чтобы максимально выиграть время и иметь реальные представления о ходе планируемого дела, стоит не просто получить квалифицированную консультацию, но и привлечь к делу опытного и квалифицированного юриста. Поэтому, важной проблемой для человека является реальная возможность отстоять свои права добиться справедливости.

Что предпринять при банкротстве для защиты имущества?

Чтобы защитить себя от банкротства, специалисты в области юриспруденции предлагают соблюдать и использовать несколько действенных методик. К ним относятся такие способы защиты имущественных прав:

  1. Разработка, согласование и ведение графика погашения. Многие должники стараются избежать реструктуризации, что является серьезной ошибкой. Согласие погасить и выплачивать задолженность в равных долях всегда предварительно согласовывается со всеми участниками. Поэтому, если стороны устраивает график, не ущемляя финансовых интересов, такие варианты могут стать прекрасной альтернативой решения проблемы.
  2. Привлечение к делу компетентных органов. Если нарушаются интересы несовершеннолетних детей, одним из наиболее хороших вариантов считается привлечение опекунских советов.
  3. Участие в торгах, на которых выставляется имущество истца. В таких ситуациях всегда можно постараться выкупить те лоты, которые максимально интересны и доступны.

Наличие четкого плана всегда позволяет не просто действовать по Закону, но и решить любой вопрос, с максимальной выгодой для себя и своей семьи.

Какую недвижимость можно отобрать при банкротстве?

Любую собственность, которая принадлежит непосредственно ответчику, могут отобрать на законных основаниях. К числу таких элементов, можно отнести:

  • Квартиры и дома.
  • Недвижимость коммерческой направленности. Если ответчик ведет собственное дело и обладает коммерческой недвижимости, она может быть отобрана.
  • Автомобили, которые зарегистрированы на ответчика или его компанию.
  • Личные вещи.
  • Коллекционные и дорогостоящие ювелирные украшения, картины, предметы старины.
  • Акции, сбережения. Важно учитывать, что при наличии сбережений, на счета ответчика надкалываются аресты. Арест может сняться только по решению суда. Но средства изымаются также по решению судебного иска. До вынесения решений, владелец не может пользоваться деньгами, переводить их и снимать для личной выгоды.

Кто и каким образом изымает собственность при банкротстве?

Почти 90% дел о признании банкротства заканчиваются продажей имущества должника. Большая часть людей представляют этот процесс в качестве настоящего грабежа: незнакомые люди врываются в дом без предупреждения, описывают недвижимость и авто, выносят в коробках семейные ценности, после чего бесследно исчезают, оставляя после себя только повестку в суд. Но это ошибочное суждение. В реальной жизни это делается намного цивилизованнее и с обязательным предъявлением сопроводительной документации.

Процедура банкротства вынуждает заёмщика раскрыть реальные данные о собственности уже на этапе подключения арбитражного суда. Заявитель обязуется приложить документацию, которая подтверждает наличие у него определённых материальных активов. Ими могут считаться выписки по счётам и банковским вкладам, договор о купле-продаже жилья и прочие сведения. При этом, он не может указать лишь ту квартиру, которую он сам хочет «отдать» кредиторам. Финуправляющий всегда пропадите проверку достоверности предоставленных документов. Ведь размер финальной выплаты за услуги специалиста напрямую зависят от величины реализуемого имущества. Помимо этого, преднамеренное сокрытие собственности может привести к тому, что заявителя не признают банкротом.

Но для того, чтобы проверить честность физ лица, к нему не будут врываться непонятные люди, которые потрошат личные вещи в поисках семейного золота и прочих драгоценных вещей. На начальном этапе этого процесса финансовый управляющий оценивает имущество предполагаемого банкрота, опираясь на предоставленный им список. После этого он перепроверяет наличие заключённых сделок купли-продажи на протяжении последних трёх лет посредством отправления запасов в разные государственные органы. Опись и оспаривание собственности продолжается на протяжении одного месяца. После этого управляющий выставляет на аукцион объекты, стоимость которых составляет более 100 000 рублей.

Нужно понимать, что залоговая собственность (ипотечное жилище, автокредит на транспортное средство) тоже относится к конкурсной массе на реализации в долговой счёт. Банкрот может нести ответственность только за продажу дома и авто, при условии того, что он знает, что сможет продать их по более выгодной цене. После успешной продажи полученные деньги отправляются на счета кредиторов в определённой последовательности, учитывая общепринятое долевое участие. 70% поступает залоговому кредитору, 20% направляется на оплату требований прочих кредиторов, а 10% раскидываются на вознаграждение финуправляющего. Среднестатистический срок реализации конкурсной массы варьируется от полу года до 7 месяцев.

Что банкрот может оставить?

Согласно ст.446 ГПК РФ, человек имеет право сохранить все, что прописано в этой статье. Изначально это касается предметом быта, личных вещей (косметика, одежда, аксессуары), единственное жилище и то, что требуется должнику для зарабатывания денег. Этим пунктом нередко пользуются т, кто хочет оставить при себе машину. Дело в том, что если в суде получится доказать, что личный автомобиль является обязательной частью рабочего процесса и без него не будет возможности получать доход, то судья может сохранить авто. Но обязательным условием служить его стоимость. Она не должна превышать отметки в 100 МРОТ.

Важно отметить, что в ближайшем будущем будет значительно проблематичнее сохранить единственную квартиру, так как она тоже становится торговым предметом. Во второй половине 2018 года Минюст выдвинул законопроект, позволяющий отбирать у банкротов единственное жильё, если его цена составляет менее 30 000 000 р, а на каждого жильца отводится минимум 30 кв.м. Стоит подметить, что совместное с мужем, женой или ребёнком имущество финуправляющий может включить в конкурсную массу (при этом, 50% от полученных после реализации денег будут отправлены супругу). Но при совместном владении каким-либо объектом с родными или сторонними людьми данная собственности не выставляется на продажу, а лишь выделяется доля банкрота. Но продать только долю почти нереально, поэтому часто она сохраняется у должника даже после признания банкротства физлица.

В попытках спрятать и сохранить собственность многие люди совершают ряд грубых ошибок, которые влекут за собой тяжёлые последствия. Чада всего они возникают при отсутствии профессиональной юридической помощи, так как специалист в области юриспруденции может избежать нежелательных результатов. Наиболее популярными среди них являются:

  1. Отчуждение имущества в пользу родных последовом составления дарственной. Подобное решение может легко оспариваться финуправляющим, особенно если следа заключалась в течение последних трёх лет.
  2. Продажа по заниженной цене. Достаточно часто банкрот просто прописывает в договоре купле-продажи заведомо низкую стоимость, а другие денежные средства передаются наличными при помощи расписки. При выявлении подозрений или непосредственных доказательств проведения этой махинации, финансовый управляющий вправе аннулировать сделку.
  3. Выплата по задолженностям только с одним кредитором в ущерб прочим. Чаще всего, это расценивается как нарушение интересов всех кредиторов, из-за чего значительно возрастает вероятность получения негативного ответа от судьи, который рассматривает дело финансовой несостоятельности.

Как погасить долги и сохранить собственность?

Признание финансовой несостоятельности — это единственный возможный способ на законодательном уровне избавиться от имеющихся денежных задолженностей при невозможности погасить их до окончания установленного срока. Однако, несмотря на это, эта процедура подразумевает под собой выставление на продажу имущества, принадлежащего должнику. Полученные с продаж суммы используются для расчётов по долгам (в полной мере или частично). Именно поэтому большая часть людей, желающих обанкротиться, сильно переживают за сохранность своего движимого и недвижимого имущества. Финуправляющие выделяют несколько самых распространённых ошибок, которые совершают потенциальные банкроту. Среди них:

  • Имущественное отчуждение в пользу близких родственников (как правило, с этой целью используется договор дарения). Согласно текущему законодательству, все сделки, заключённых на протяжении последних 3 лет до признания организации банкротом, могут оспариваться финансовым управляющим и, соответственно, аннулироваться. В результате этого подаренное имущество изымается и пополняет ряды состава конкурсной массы.
  • Продажа по заниженной цене. Если перед признанием финансовой несостоятельности должник продал принадлежащее ему имущество по более низкой цене (по сравнению с ценовой политикой на рынке), то подобная сделка может вызвать ряд подозрений, из-за которых финуправляющий имеет право начать процесс ее оспаривания. К сожалению, подавляющее большинство сделок заключается именно так — в договоре купле-продажи прописана заниженная цена, прочие финансовые средства отправляются по рукам при помощи расписки. Это в корне неверное решение, которое приводит к увеличению продолжительности рассмотрения дела по поводу банкротства предприятия.
  • Проведение расчётов по кредитам с одним из кредиторов, нанося при этом ущерб остальным. Если у второй стороны имеется несколько долгов, и он осуществляет финальный расчёт исключительно по одному из них, то подобный шаг может быть расценён как нарушен е интересов кредиторов. В подобной ситуации должник может целиком остаться с задолженностями, не имея возможности их оплатить.
  • Признание банкротства раздельно. Если у каждого из супругов имеются кредиты, то настоятельно рекомендуется подавать на признание финансовой несостоятельности вместе. Возбуждение этих дел по-отдельности будет крайне не выгодным с финансовой точки зрения, а также приведёт к затягиванию рассмотрения этого процесса. Это связано с тем, что финуправляющий будет вынужден разбираться с вопросами разделения совместно нажитого имущества с каждой из сторон.

Главное, о чем стоит помнить каждому гражданину, который планирует получить статус банкрота, это отсутствие спешки в продаже или осуществлении любых других действий с личным имуществом. Самодеятельность и отсутствие профессиональной юридической помощи может привести к его безвозвратной потери. Законом РФ предусматривается, что банкротство допускается при задолженности свыше полу миллиона рублей и при просрочке от 90 дней. Помимо этого, процесс может быть начат при условии того, что заёмщик предполагает получение статуса банкрота в ближайшее время (к примеру, при падении показателей доходности). Хотя нигде не указывается, что банкротство не может состояться при отсутствии у банкрота ценной собственности. Это означает, что для суда неважно, имеет ли человек квартиры, дачи, ценные вещи, авто и другие материальные ценности. Даже при их отсутствии, человек может быть признан несостоятельным.

Люди, которые планируют стать банкротом, делят на 2 типа: с имеющейся ранее собственностью и те, у кого она отсутствовала. В законодательстве страны прописанной, что финуправляющий имеет полное право оспорить сделки, которые заключались за 3 года до момента начала этой процедуры. Но сделки, заключённых до 01.10.2015 года могут быть оспорены исключительно на основаниях, которые предусмотрены Гражданским кодексом (к примеру, если они совершались по преднамеренно заниженной цене).

Судьба залогового имущества при банкротстве

Часто оно изымается и пополняете ряды состава конкурсной массы. Его первоначальная стоимость определяется залоговым кредитором. Подобные мероприятия применяются по отношению к ипотечному жилью, транспортным средствам, купленным по программе автокредитования. Закон Российской Федерации предусматривает, что взыскание залогового имущества возможно исключительно при выполнении следующих условий:

  1. Размер просрочки превышает три месяца.
  2. Уровень задолженности по залоговому кредиту составляет не менее 5% от стоимости залога.

Должник может сохранить квартиру, взятую в ипотеку, при проведении этой процедуры. Добиться этого можно исключительно при условии того, что банк, где был оформлен ипотечный займ, не был включён в реестр кредиторов. Поэтому крайне важно не допустить просрочек, регулярно и своевременно погашать обязательные платежи. Оставшиеся кредиторы не могут обратить взыскание на жильё, полученное при помощи ипотеки.

Если реализация залоговой собственности при признании денежной несостоятельности физических лиц уже завершилась, то полученные после проведения аукциона средства распределяются следующим способом:

  • 70% переходит залоговым кредиторам.
  • 20% отправляется на счета прочих кредиторов (банки и физические лица).
  • 10% направляется на погашение судебных расходов.

Также отдельного внимания заслуживает судьба имущества супругов и детей при признании физического лица финансово несостоятельным. На законных основаниях оно признано совместно нажитым (при условии, что оно было приобретёно в заключённом браке или не предусмотрено брачным договором). В связи с этим, финуправляющий должен суметь выделить имущество заёмщика от второй стороны (супруги или супруга). Из породной ситуации можно выйти несколькими путями:

  1. Есть совместное имущество. Если его не удаётся разделить между мужем и женой (к примеру, у них транспортное средство), то оно подвергнётся реализации. Полученные после продажи и оплаты долгов средства возвращаются второй стороне.
  2. Наличие ипотеки. Если пара обладает ипотечным жилищем, то оно таким же образом поддаётся реализации. При этом неважно, являются ли супруги созаемщиками. Поэтому, имущество супруги (дом или квартира) при признании финансовой несостоятельности супруга, (оно одновременно принадлежит и ему), выставляемся на продажу. Если после этого остаётся определённая сумма, то она поступает на счёт второй стороне.
  3. Банкротство и имущество детей. В подавляющем большинстве случаев, имущественный состав детей аналогично подлежит реализации. К примеру, если должник имеет в личной собственности квартиру, которая была куплена на ипотечных условиях, то при наличии в реестре залогового кредитора она будет реализовываться на общих основаниях. К сожалению, избежать данного исхода не удастся. Наличие льгот, смягчающих обстоятельств и прочих поводов не являются основаниями для отхождения от установленных правил. Более того, отсутствие прописки у детей в жилище, выставленном на продажу, также не считается основанием. Вырученные финансы аналогичным образом отправляются на погашение активных кредитов.

Как финуправляющий оценивает имущество при банкротстве?

В пределах имущественной реализации данная процедура проводится в обязательном порядке. Ответственен за ее выполнение финансовый управляющий. После этого происходит формирование конкурентной массы и, непосредственно, продажа. В среднем, реализационный срок варьируется в рамках полу года. Тем не менее изначально финуправляющий описывает имущество — если должник ничего не имеет, то подготавливается соответствующий акт, доказывающий его отсутствие. Существует ряд движимого и недвижимого имущества, которое подлежит изъятию с целью дальнейшей продажи для погашения активных долгов. Это то, что:

  • Ранее отчуждалось заёмщиков (если после этого управляющий не оспаривал законченные сделки).
  • Должник хотел скрыть от судебных разбирательств, но в результате проведения проверок было выявлено.
  • Указывалось должником при подаче заявления.
  • Было куплено в кредит, а также находится под залогом.

Опись и оценка проводится в несколько последовательных стадий:

  1. Подготовка списка, который направляется управляющему.
  2. Совместно с финуправляющим подбирается наиболее подходящая и удобная для каждой из сторон дата и время для визита в дом заёмщика. Необходимость личного визита объясняется тем, что для оценивания указанного имущества необходим визуальный осмотр специалиста.
  3. Управляющий делает необходимые запросы, направленные на проверку заключённых недавно сделок, которые касаются имущественного отчуждения.

Условия сохранения единственного жилья при банкротстве физлиц

Финансовая несостоятельность подразумевает под собой списание задолженностей заёмщика при условии его невозможности совершить выплаты по активным кредитным историям. Но при этом требования кредиторов должны быть удовлетворены в полном объёме. Это означает, что для погашения долгов будет привлекаться личное имущество должника, за продажу которого можно выручить определенную сумму денег. Согласно законодательству РФ, для этого могут привлекаться денежные средства, активы, мебелированная продукция, бытовая техника (если ее стоимость составляет не менее 10 000 рублей), драгоценности, предметы роскоши (дорогостоящие вазы, картины, предметы искусства и многое другое), транспортные средства, одежда и т.д. Однако под эту категорию не попадают личные вещи, игрушки (даже с большой ценой), детская одежда, лекарственные препараты, еда, предметы быта, инструменты для получения дохода и прочие вещи. Если есть возможность доказать судье, что машина — это неотъемлемая часть работы и без ее участия не получится зарабатывать, то суд может оставить автомобиль для личного пользования.

Острее всего в вопросе сохранения жилища (квартира или дом). И это вполне оправдано, ведь прожить без транспорта можно, а проживать на улице — нет. Если жильё является единственным, то его не могут забрать для дальнейшей реализации. Но если должник обладает другой недвижимостью (к примеру, дачный участок, доля в квартире кого-либо, пригородный домик и т.п.), то она может изыматься и выставляться на торги, а вырученные с продажи деньги перечисляются на счета кредиторов. В законе чётко прописаны обстоятельства, при которых судебные приставы могут изымать единственное жильё, даже при условии наличия у проживающих доли в жилище. Если квартира или дом находится в банковском залоге, то изъятие просмолит в пользу банку, а другая сторона обязуется покинуть помещение.

Реализация залогового имущества в банкротстве

Подавая заявление о признании том, что лицо обанкротилось, сразу подготавливается реестр кредиторов. В нем указываются количество и данные тех, кто должен получить выплаты, а также имущество, которое выставляется на торги для погашения задолженностей. Если единственная квартира, принадлежащая должнику, находится под залогом, то залогодержатель, как правило, первым принимает участие в этой процедуре. Его право собственности подтверждается посредством ипотечного договора, закладной и прочими правоустанавливающими документами. Как указывалось выше, полученные средства разделяются в следующем процентном соотношении: 70% уходят кредиторам, 20% отправляется на счёт финуправляющего, а 10% переводятся на судебный депозит, используемый для погашения судебных издержек. Если сумма кредита не превышает 70% от цены недвижимости, то тот получает выплаты пропорционально долгу, а остальные распределяется между остальными.

Бытует ошибочное мнение о том, что финансовый управляющий оценивает имущество и с ним можно попытаться «договориться». Но это в корне неверное суждение. В реальности, имущественная стоимость при деле о банкротстве устанавливается судьей, который учитывает отчетную документацию, предоставленную оценщиком. Именно он оценивает стоимость недвижимости, которая стала предметом разбирательств, после чего выдаст подготовленное заключение. В результате судебных заседаний может быть принято решение как в одну, так и другую сторону. То есть, стоимость может выставляться на усмотрение судьи. Финуправляющий не решает все вопросы в этом деле. Он может направлять на оплату долгов предметы, совокупная сумма которых может погасить кредит, при этом сохранить транспортное средство или жильё банкрота.

Поэтому, при признании физического лица финансово несостоятельным, единственное принадлежащее ему жильё может изыматься исключительно при условии того, что оно находится под обременением. Залогодержателем может выступать как банк, так и любое МФО, кредитно-потребительский кооператив или частое лицо, перед которым у потенциального банкрота имеются невыплаченные займы. Нужно помнить, что изымать можно не только ипотечную недвижимость. Если должник получил потребительский кредит под залог своего жилища, то заимодавец будет требовать ее первоочередно (даже если оно в единственном экземпляре).

Размер займа играет важную роль при осуществлении процедуры признания банкротства. Особое значение уделяется конфискации. Так, квартира не может быть отобрана, если сумма задолженности составляет менее 5% от оценочной цены. Помимо этого, если жильё не является единственной недвижимостью банкрота, оно может не изыматься, если доход от продажи другого имущества сможет покрыть текущие кредиты. Не меньшей важностью отличается доход заёмщика. Если он отличается стабильностью и большими цифрами, а размер обстоятельств относительно небольшой, то суд может реконструировать зайца вместо реализации недвижимости.

Как обанкротиться и сохранить имущество

Этот вопрос встаёт перед подавляющим количеством людей, которые сталкиваются с подобной ситуацией. Стоит сразу уточнить, что противозаконные действия (например, фиктивная продажа или подкуп уполномоченного сотрудника) не будут здесь рассматриваться. За подобные поступки предусмотрена уголовная ответственность. Сегодня применяемся несколько законных способов сохранения жилья в собственности. Это:

  • Реконструктуризация посредством судебного процесса или по договоренности с банком. В большинстве случаев это работает тогда, когда у заёмщика всего 1 кредитор, он же и является держателем единственной залоговой недвижимости. Этот вывод для него интересен, так как он может получить не только всю задолженность, но и дополнительные проценты, а не положенные в обычных условиях 70% от залога.
  • Реконструктуризация через сторонний банк. Здесь берётся стандартный займ, при помощи которого происходит оплата актуального кредитного договора, жильё удаляется из-под залога. Если оно в одном экземпляре, то жилище остаётся у заёмщика. Но для реализации этой методики потребуется заблаговременная подготовка, так как ни один адекватный банк не захочет сотрудничать с потенциальным банкротом.
  • Продажа собственности. Это один из возможных методов сохранения имущества, суть которого заключается в его покупке близкими родственниками или друзьями. Но важно учитывать, что финуправляьший имеет полное право оспорить эту сделку, особенно если она заключалась в течение последних 3 лет. Если ему удастся доказать, что это фикция, то сделка будет официально аннулирована.
  • Заключение брачного договора с разделением долей собственности. Выбирая этот путь, жильё все равно будет потеряно. Но банк, который его получит, обязуется вернуть супруге или супругу банкрота деньги, пропорциональные сумме его долевого участия (после изъятия тела кредита и процентных ставок). Посла передачи денежных средств семья может купить новую жилплощадь для постоянного или временного проживания.
  • Включение в долю детей. Воспользовавшись этой хитростью, продажа недвижимости не проходит без получения удовлетворительного ответа органов опеки и попечительства, которые не дадут своего согласия. Однако выделить ребёнку долю в период проведения процедуры банкротства крайне сложно. Это необходимо делать или до ипотечного оформления с банковским согласием, или после устранения обременения, то есть выплаты долгов.

В любом случае потенциально обанкротившееся физическое лицо нуждается в консультации специалистов в области юриспруденции. Только квалифицированное вмешательство поможет решить эту проблему с минимальными потерями.

Что делать при отсутствии имущества?

Если у банкрота нет собственности, а взыскание единственной недвижимости не происходит, то судье остаётся только один вариант дальнейшего развития событий — признание займов безнадёжными и их полное списание. При этом не получится избавиться от нужды оплачивать алименты, заработную плату рабочему персоналу, долгам по жилищно-коммунальным услугам и прочие, назначенные судом, обязательства. Сразу после того, как это решение вступает в законную силу и физическое лицо признаётся безнадёжным банкротом, на него автоматически накладывается ряд ограничений. В первую очередь, он не имеет права в будущем претендовать на трудоустройство в руководящей должности или госслужбе. Он также не сможет в дальнейшем вести предпринимательскую деятельности на протяжении 5 лет с момента вынесения судебного приговора. Помимо этого, он большая часть крупных сделок будет заключаться при условии одобрения управляющего. Банкрот также не имеет право получать новые займы без предварительного оповещения кредиторов о личной денежной несостоятельности.

Сегодня существует множество мифов на тему ипотеки и залогов. Главными и наиболее популярными из них являются:

  • Возможность осуществления продажи дома родным с последующим возвратом собственности. Подобная сделка будет отменена, если она заключалась в течение 3 лет и финансовый управляющий сможет доказать степень родства»
  • Перепись жилья на жену или мужа избавляет от необходимости отдавать его банку. К сожалению, пока ипотека не будет погашена, супруги имеют одинаковые обязательства перед кредиторами и до момента погашения кредитов не получится осуществить разделение или перепись.

Чтобы избежать лишних временных и денежных трат, не стоит пытаться бороться самостоятельно. Настоятельно рекомендуется обратиться к профессиональному адвокату, который поможет предотвратить принятие неправильных решение и нежелательные последствия, способные повлечь сильные финансовые потери и прочие нежелательные последствия.