Арбитражный управляющий застройщика

ginbankrotВ данной статье будет затронута тема долевого строительства, которое обладает массой достоинств на сегодняшний день. В частности, дольщик получает новую недвижимость за вполне доступную плату. Однако стоит также учесть, что все плюсы может перекрыть один серьезный минус – большой риск остаться и без недвижимости, и без той огромной суммы денег, которая была вложена. Рассмотрим подробнее банкротство застройщика при долевом строительстве, а также роль арбитражного управляющего в этом деле.

Каковой должна быть аккредитация арбитражного (аукционного и внешнего) управляющего для участия в банкротстве застройщика

Прежде всего, стоит отметить, что ФЗ №218 «О публично-правовой компании по защите прав участников долевого строительства при банкротстве застройщика и о занесении правок в некоторые правовые акты РФ» от 2017-го года был принят перечень небольших перемен в ФЗ «О несостоятельности».

Законодательно предусматривается создание публично-правовой компании, которая получила название «Фонд защиты прав участников долевого строительства». Данный Фонд получил определенные полномочия касательно передачи дел о банкротстве арбитражным управляющим, чтобы те, соответственно, выполняли обязательства аукционного либо внешнего управляющего в порученном деле о банкротстве застройщика.

finbankrot zastroyВажно обратить внимание на следующий момент – с начала 2018-го года в процессе направления заявления о признании компании-застройщика, который также является юридическим лицом, в документе следует прописать кандидата в арбитражные управляющие, утвержденного Фондом. А также полное наименование и адрес расположения СРО, в числе членов которой состоит данный конкретный кандидат в управляющие.

Утверждение кандидата на должность арбитражного управляющего, которому предстоит занять должность аукционного (конкурсного) либо внешнего управляющего в деле о банкротстве застройщика, проводится Фондом защиты прав участников долевого строительства. Непосредственно на базе заявления самого арбитражного управляющего на протяжении четырех недель. К упомянутому документу необходимо также приложить бумаги, которые смогут подтвердить соответствие заявителя (арбитражного управляющего) всем условиям аккредитации.

Напомним, что в обновленной редакции ФЗ «О неплатежеспособности» четко прописаны все обязательные условия, которые предъявляются арбитражным управляющим для их утверждения Фондом на пост аукционного либо внешнего управляющего в деле о банкротстве юридического лица (в частности, застройщика).

Условия назначены следующие:

  • Выполнение обязательств арбитражного управляющего в процессе, задействованном в деле о банкротстве юридического лица – таких процессов должно быть не меньше трех.
  • На протяжении трех лет, предшествовавших утверждению, кандидат на пост управляющего не должен совершать никаких нарушений отечественного законодательства, которые могли привести к беспочвенным растратам аукционной массы застройщика, неравномерному погашению кредиторских задолженностей, ущемлению прав кредиторов.
  • Не должно быть случаев снятия с должности арбитражного управляющего по причине невыполнения либо ненадлежащего выполнения должностных обязательств.
  • Обязательное соответствие всем требованиям, которые установлены для АУ действующим законодательством.
  • Стаж работы не меньше трех лет на руководящей должности в области строительства и восстановления объектов капитального строительства.

tinkobankrotОдновременно с этим, правительством РФ могут быть предписаны вспомогательные условия, вдобавок к требованиям аккредитации арбитражного управляющего на пост аукционного или внешнего управляющего во время признания застройщика неплатежеспособным. Учитывая все описанное ранее, с начала 2018-го года всем арбитражным управляющим, которые пожелают принять участие в процессе признания несостоятельности компании-застройщика, требуется предварительно пройти аккредитацию в Фонде защиты прав участников долевого строительства.

Порядок рассмотрения заявлений об утверждении арбитражного управляющего на пост управляющего в деле о признании компании-застройщика несостоятельной, упразднение аккредитации, а также отказ в ее продлении должен устанавливаться контролирующим органом.

Стоит также отметить, что по информации, предоставленной межрегиональной саморегулируемой организацией профессиональных арбитражных управляющих, упомянутый порядок должен пройти утверждение министерством экономического развития РФ. В связи с этим, чтобы избежать любого недопонимания и путаниц, арбитражным управляющим все же рекомендуется в настоящее время обращаться напрямую в Фонд, вместе с заявлением о прохождении аккредитации.

Основная нормативно-правовая база банкротства компаний

Базовый нормативно правовой документ, который посвящен признанию юридических лиц неплатежеспособными, это федеральный закон №127 «О несостоятельности». На протяжении длительного времени он был общепризнанным универсальным руководством. Но некоторое время назад он был дополнен некоторой информацией, затрагивающей детали банкротства организаций, которые выполняют постройку многоквартирных домов.

Обращать внимание на этот раздел необходимо с учетом конститутивных правил федерального закона №127, а также правил арбитражной процедуры, которые были установлены отечественным административно-правовым кодексом.

Итак, законодательство о неплатежеспособности компании-застройщика предписывает целый перечень характерных процессов, по которым проводится банкротство. В частности, по отношению к застройщикам используются лишь два процесса:

  • Конкурсное производство. В этом случае арбитражный управляющий производит распределение всех ресурсов компании.
  • Внешнее контролирование. В этом процессе руководство компании смещается со своего поста, а его полномочия принимает внешний управляющий. Начинается продумывание решений, которые помогут компании разобраться с наступившим кризисом.

ypravljajyshiy zastroyshikaВ обновленной редакции закона «О банкротстве» процессы наблюдения или экономического оздоровления, которые имеются в стандартном процессе признания банкротом, для банкротства строительных компаний являются недопустимыми.

Важный момент! Как показывает судебная практика, наиболее часто банкротство этого юридического лица осуществляется именно посредством аукционного производства.

Как уже упоминалось ранее, арбитражный (с учетом контекста, аукционный) управляющий является ключевой персоной в данном деле. Это человек, который:

  • Обладает высшим образованием по соответствующей специальности.
  • Прошел аккредитацию при ФЗПД.
  • Является членом саморегулируемой организации.

Для того чтобы пройти аккредитацию, кандидату в управляющие требуется подтвердить, что он обладает всеми необходимыми знаниями и навыками для работы над вверяемым делом, а также способен гарантировать верную последовательность действий в процессе распределения собственности компании. Также, он должен быть наделен всеми необходимыми сведениями о состоянии дел организации, осуществлять кредиторские собрания и представлять интересы юридического лица на заседаниях в арбитражном суде.

Конкурсное производство

Этот термин означает, что компания-застройщик становится банкротом, а значит, к ней не применимы никакие процессы, кроме продажи активов компании с целью погашения имеющихся задолженностей. Такой процесс начинается после вынесения судебного решения, которое определяется на основании заявления вовлеченного в процесс банкротства лица.

Во время процесса банкротства выявляется круг лиц, которым застройщик должен, либо перед которыми он имеет какие-либо другие обязательства, определяется величина долгов, и приоритетность их возвращения. После этого все активы застройщика распределяются по кредиторам согласно определенной ранее очередности.

Кредиторами застройщика в данном случае считаются люди, участвующие в строительстве, которые имеют право потребовать вернуть им вложенные ранее денежные средства, либо, в отдельных случаях, передачи оплаченной жилплощади. Конкурсное производство по банкротству согласно закону может длиться один год, но так же может продлеваться ни один раз. Помимо этого, нужно иметь в виду тот период, в течение которого будет рассматриваться само заявление о признании застройщика банкротом.

Как уточнить является ли застройщик банкротом

zastroy bankrotВажный момент! Участник долевого строительства (он же — дольщик) в обязательном порядке обязан собственными силами узнать, начат ли уже процесс признания юридического лица (застройщика) неплатежеспособным. Благодаря этому можно будет избежать многих возможных рисков.

Когда арбитражный судья официально вынес постановление о том, что застройщик стал банкротом, главное обязательство арбитражного управляющего – сообщить об этом всем кредиторам. То есть, разослать всем участникам долевого строительства специальные уведомления.

Обобщенное уведомление отправляется при помощи особого сообщения о банкротстве в «Коммерсанте». Если зайти на сайт этого печатного издания, можно с легкостью найти все необходимые уведомления о банкротстве, которые уже были обнародованы. Чтобы сделать это, необходимо в поисковом поле ввести ИНН либо ОГРН интересующего юридического лица и после начать поиск. Если информация уже была обнародована, уведомление появится на мониторе. Также есть возможность обнародовать нужные сведения в формате PDF.

Примечательно, что для получения информации не нужно проходить регистрацию на сайте либо платить за нее.

Что делать дольщикам во время банкротства застройщика

stry bankrotПризнание застройщика банкротом не всегда может стать ожидаемым событием, потому в любом случае участникам долевого строительства будет полезно знать, что делать, если застройщик обанкротился:

  • Жилое строение не введено в использование – требуется подать заявление аукционному либо временному управляющему о занесении в специальный перечень требований дольщиков требования о передаче жилья.
  • Жилое строение уже введено в использование – необходимо отстаивать через арбитраж право собственности не только на саму недвижимость, но и на парковку, погреб и так далее.
  • Нежилое помещение крупнее семи «квадратов» и при этом не является парковкой – очень важно в кратчайшие сроки отстоять право собственности, чтобы недвижимость не угодила в аукционную массу в процессе банкротства.
  • Обанкротившийся застройщик не передал жилплощадь своевременно – нужно направить в арбитраж заявление о занесении неустойки в упомянутый перечень.

Важный момент! Все требования должны подаваться аукционному управляющему, иначе можно потерять драгоценное время и свои финансы.

Какие базовые изменения произошли в банкротстве застройщика

Далее стоит более подробно разобраться в том, какие же новые правила появились в законодательстве о неплатежеспособности застройщика. Какие возникли новые формы защиты участников долевого строительства и так далее.

Все упомянутые далее перемены были внесены в связи с переменами в законе №214 «Об участии в долевом строительстве недвижимости».

Введение в дело о признании застройщика банкротом новую сторону – дольщиков (они же могут считаться кредиторами)

probankrot ypravlyajushЭту перемену можно назвать логичной. Она вызвана не только переменами в законе №214, но и открытием Фонда защиты прав дольщиков. На организацию возлагаются обязательства, касающиеся финансирования мер по окончанию строительства незавершенной недвижимости, а также возмещение ущерба дольщикам за счет денег из компенсационного фонда. Напомним, что сам Фонд начал работать еще с конца 2017 года. И с этого времени юридические лица (застройщики) обязаны проводить в Фонд взносы 1,2% от стоимости Договора долевого участия. Если же застройщик не станет перечислять взнос, это вполне может стать причиной для того, чтобы остановить регистрацию упомянутого договора.

Благодаря закону «О несостоятельности», этот Фонд наделен большими возможностями, касательно дело признании застройщиков неплатежеспособными. В частности, организация имеет теперь такие полномочия:

  • Выплата компенсаций дольщикам (кредиторам). В том случае, если участниками долевого строительства будет принято официальное решение обратиться за проведением выплат.
  • Направление в арбитраж заявления о признании застройщика неплатежеспособным.
  • Право подавать в арбитраж заявления об опротестовании договоров, заключенных застройщиком.
  • Субсидирование мер по окончанию незавершенного строительства.
  • Утверждение арбитражных управляющих с тем, чтобы передать им все необходимые полномочия аукционного либо внешнего управляющего в деле о признании застройщика банкротом.

Введение новых нормативов, относящихся к окончанию строительства и выполнений кредиторских требований, касательно жилой недвижимости

Отныне, кроме уже предписанных мер субсидирования строительства, в соответствии с обновленным законодательством, добавляются такие нормы:

  • Привлекается другой застройщик, а также официально ему передаются права на недостроенную недвижимость. Нового застройщика также должен отыскать именно аукционный управляющий.
  • Недостроенная недвижимость передается жилищно-строительному кооперативу, который создается из участников строительства для того, чтобы довести проект до конца.
  • Введенная в использование недвижимость передается участникам долевого строительства.

bankrotstvo zastroyshikaДополнительно следует упомянуть и о новых мерах для обеспечения прав участников долевого строительства:

  • Застройка субсидируется компенсационным фондом, и благодаря этому фонд точно также получает права требования дольщика к должнику.
  • Фонд выплачивает компенсацию дольщикам с последующим получением прав требований дольщика к задолжнику.

Соответственно с законом, касающимся компенсационного фонда, компенсация выплачивается дольщику в объеме выплаченной суммы по договору. Однако не больше предельной суммы возмещения, которая определяется по следующей формуле:

Общая площадь всей недвижимости в многоквартирной постройке либо в жилом доме блокированного типа из трех и больше блоков (но не больше 120-ти «квадратов») умножается на показатель среднерыночной цены «квадрата» общей площади жилья на первичном рынке в соответственном регионе Российской Федерации. Значение второго множителя уточняется в период, когда была заключена сделка.

Введение норм, которые призваны защитить права дольщиков, которые получили от задолжника недвижимость без подписания документа о приеме-передаче

Законодательство утверждает, что такие участники долевого строительства имеют полное право обратиться в арбитраж для того, чтобы признать право собственности на эту жилплощадь, если свое право собственности на жилье уже утвердили больше одной трети всех участников. Или же, если имеется судебное постановление о признании права собственности за участником долевого строительства, уже вступившее в законную силу.

Законодательное исключение определенных процессов признания застройщика неплатежеспособным в долевом строительстве

dolgoe bankrotstvoВ процессе признания застройщика банкротом нет больше таких участников, как временный управляющий или административный управляющий. Ведь в случае с банкротством такого юридического лица, как застройщик, этапы внешнего наблюдения и экономического оздоровления больше не применяются. Если дело о банкротстве будет признано обоснованным, арбитражный судья, чаще всего, сразу же даст начало этапу аукционного производства, которое длится около года, но в случае необходимости может быть продлено еще на полгода.

Подобное новшество было сделано для того, чтобы на порядок сократить длительность рассмотрения дел, которые связаны с обанкротившимися застройщиками. Однако стоит также упомянуть, что в рассмотрении дела может быть также задействован и этап внешнего контролирования, который должен быть проведен по общепринятым правилам.

Изменение очередей кредиторов в деле о банкротстве застройщика

В данном случае изменения произошли из-за введения в дело о банкротстве застройщика нового участника – Фонда защиты прав участников долевого строительства.

Rear bankrotОчереди для выполнения денежных требований кредиторов и дольщиков разместились следующим образом:

  1. Требования о компенсировании ущерба, нанесенного жизни либо здоровью.
  2. Требования о проведении обязательных выплат авторам итогов умственной деятельности.

Третья по счету очередь сама подразделяется на несколько пунктов:

  • Денежные требования дольщиков, помимо тех, что уже упомянуты в прочей очередности.
  • Требования Фонда, полученные им по итогам проведения выплат дольщикам.
  • Денежные требования дольщиков, которые касаются возмещения полученных убытков.
  • Требования остальных кредиторов.

Изменение порядка принятия важных решений собранием участников долевого строительства

Решение о подборе варианта последующего субсидирования, а также расчетов с участниками застройки официально принимается на всеобщем собрании (совете) дольщиков. Отдельно по каждому из объектов строительства. И тут следует упомянуть об обновленных правилах созыва данного собрания и том, какое количество участников будет считаться достаточным, чтобы собрание можно было считать правоспособным:

  • Все решения участников совета считаются принятыми, если они набрали три четверти голосов всех участников застройки, которые участвуют в голосовании по этому вопросу. В данном случае в расчет не берутся голоса всех участников в общем, как это было прежде.
  • Отныне, если участников постройки многоэтажки больше полутысячи, совет можно проводить заочно.
  • Совет участников застройки можно считать правомочным, если в нем принимают участие не меньше трех четвертей от всех участников застройки, наделенных больше чем половиной голосов от суммарного количества.
  • Участники совета наделены количеством голосов, пропорциональным объему их требований в отношении к обобщенной сумме всех требований, которые были занесены в кредиторский перечень ко дню организации совета участников застройки.

Отсюда следует, что после всех упомянутых перемен в порядке принятия решений советом участников долевого строительства, им рекомендуется принимать самое активное участие во всех общих собраниях. Ведь это напрямую поможет обеспечить защиту собственных прав.

Обновление порядка занесения в реестр кредиторов требований дольщиков

Architects bankrotОдно из последствий признание застройщика неплатежеспособным, является прекращение всех исполнительных производств. Все кредиторские требования, включая заявленные дольщиками, с момента начала конкурсного производства должны быть удовлетворены лишь в границах разрешаемого дела о несостоятельности. На сегодняшний день денежные требования дольщиков или требования имущественные дольщикам должны передаваться не арбитражному судье, а именно аукционному управляющему. Именно этот человек рассматривает заявленные требования и добавляет их в официальный перечень. О чем впоследствии должен сообщить дольщику.

Стоит также уточнить момент о том, какие именно требования участников долевого строительства законодательно являются денежными. Это официальные требования о:

  • Возврате денежной суммы, что была уплачена в соответствии с договором о передаче жилой недвижимости, который арбитражный или другой судья признал недействительным. А также (либо) денежной суммы в объеме цены собственности, которая была передана юридическому лицу, соответственно с таким договором.
  • Возврате финансов, которые были уплачены до того, как был разорван договор, по которому предусматривалась передача жилища. А также (либо) финансов в объеме цены собственности, которая была передана застройщику до того, как договор был разорван.
  • Возврате финансовых средств, оплаченных соответственно с договоренностью, которая предусматривала передачу жилой недвижимости и была признана арбитражным или другим судьей недействительной. А также (либо) финансов в объеме цены собственности, которая была передана застройщику, соответственно с такой договоренностью.
  • Возмещении реально нанесенного ущерба, который был причинен нарушением обязанности юридического лица передать жилище, в соответствии с заключенным договором.

Все же остальные требования все еще требуется направлять в судебную инстанцию с предварительной отправкой экземпляра заявления и документации не только действующему управляющему, но и задолжнику.

Законодательно установлены сроки для занесения в перечень кредиторских требований – три месяца с того момента, как будет получено уведомление от конкурсного управляющего о начале процесса банкротства, а не тогда, когда будет обнародована информация.

Дополнительно, в связи исключением первых двух стандартных процедур банкротства, аукционное производство может стать первым и единственным, если судья так и не вынесет постановление о начале внешнего контролирования. Этот этап можно вводить, если есть основания считать, что состоятельность застройщика можно вернуть в прежнее русло. Однако это редкость. Вот почему участнику долевого строительства так важно не упустить отведенных сроков.

bankrotim zastroyshikovСроки, в которые аукционный управляющий рассматривает требования участников дела о банкротстве – один месяц. В то же время, сам задолжник не способен отправлять управляющему никаких возражений – эта возможность в обновленном законе не предписана.

В том случае, если участник долевого строительства не согласен с решением, которое принял аукционный управляющий (к примеру, это может быть отказ включать требования полностью либо частично) или же задолжник не выражает своего согласия, тогда обе стороны имеют право направить возражения в судебную инстанцию. Сделать это можно на протяжении пятнадцати рабочих дней с того самого момента, как будет получено уведомление от арбитражного управляющего. Если же арбитражный управляющий будет халатно относиться к своим обязанностям, тогда точно также можно обратиться с жалобой к судье.

Принятие новых требований к кандидату, который желает стать конкурсным управляющим в деле о банкротстве застройщика

Чтобы пройти процесс аккредитации в вышеупомянутом Фонде, будущий конкурсный управляющий в обязательном порядке должен соответствовать специально установленным меркам. Вот самые основные:

  • В срок не позднее, чем за три года до прохождения аккредитации, не должно быть никаких нарушений отечественного законодательства о несостоятельности. Речь идет о нарушениях, которые могли привести к нанесению существенного ущерба кредиторам или самого застройщика, а также связанных с невыполнением или же ненадлежащим выполнением должностных обязанностей в качестве конкурсного либо внешнего управляющего.
  • Кандидат должен работать в строительной области на должности руководителя не меньше, чем три года. Или же выполнять обязанности внешнего либо конкурсного управляющего в деле о неплатежеспособности застройщика. При этом проведенных процессов должно быть также не менее трех.

Расширение такого понятия, как «участник долевого строительства» или «дольщик»

Нет смысла приводить цитаты из закона «О несостоятельности», когда можно указать лишь наиболее основные нюансы.

predbankrotstvo zastvoyshikИтак, понятие участника долевого строительства было расширено. И отныне под такое понятие попадают покупатели недвижимости в жилом строении заблокированной застройки, которое состоит из трех и больше блоков. Если же взглянуть с иной стороны, у этого понятия есть и свои ограничения. К примеру, «дольщиком» может быть названо исключительно физическое лицо, которое имеет определенные требования к застройщику на базе договора долевого участия. Участником долевого строительства не может стать ни юридическое лицо, ни частный предприниматель.

Напомним, что договор долевого участия (или ДДУ) заключается, соответственно с уже упомянутым законом №214. При этом застройщик обязан проводить обязательные взносы в компенсационный фонд.

Уточнение некоторых последствий начала процесса конкурсного производства

Не лишним будет упомянуть об определенных последствиях начала этапа конкурсного (аукционного) производства в деле о признании застройщика неплатежеспособным:

  • Время наступления обязанностей, которые возникли до начала процесса, официально считается наступившим. Имеется в виду, что сроки, прописанные в договоре, силы больше не имеют.
  • Происходит остановка начисления любых штрафных выплат, помимо текущих платежей.
  • С собственности должника снимаются все возможные аресты, если таковые были наложены ранее.
  • Становятся действительными ограничения при заключении сделок задолжником. С момента начала аукционного производства ими от имени должника занимается аукционный управляющий. Сюда входит также и процесс передачи недвижимости по документам участникам долевого строительства.