Что будет если не платить ипотеку и как это увеличит риски потери квартиры при банкротстве

Ипотечный заем — длительные обязательства перед банком. Первоначальный взнос покрывает не более 30 % тела кредита. Иногда из-за жизненных обстоятельств возникают трудности с выплатой. В таких случаях надо сразу уведомлять банк о проблемах, тогда можно найти законные способы их решения, не доводя ситуацию до критической. Кредитное учреждение заинтересовано в помощи добросовестным заемщикам.

Вот сколько способов сохранения недвижимости доступно гражданину: реструктуризация задолженности, рефинансирование ипотеки, предоставление кредитных каникул, страховые выплаты. При длительных трудностях грозит продажа квартиры или даже банкротство заемщика. Главное — открыто информировать банк о проблемах, вместе искать законные решения. Это поможет не допустить критических последствий в виде потери залогового жилья или сильного ухудшения финансового положения.

Можно ли не исполнять кредитный договор

Ипотечный кредитный договор рассчитан на долгий период, за который могут измениться жизненные обстоятельства заемщика. Иногда наступает момент, когда человек не может вовремя выплачивать кредит. Но перестать платить по ипотеке нельзя. Это нарушение обязательств перед банком. За неуплату грозят последствия:

• начисление штрафов после второго просроченного платежа;
  
• передача дела коллекторам;
  
• обращение банка в суд для взыскания долга или изъятия залогового имущества;
  
• арест банковских счетов заемщика;
  
• ухудшение кредитной истории.
  

При первых признаках проблем со способностью платить нужно связаться с банком. Это позволит найти решение, избежать негативных последствий. У банка нет цели лишить человека жилья, ему нужно вернуть средства вкладчиков. Поэтому банк заинтересован помочь добросовестным заемщикам.

Что делать при недостатке денег на выплаты

Если возникли сложности с оплатой ипотечного кредита, нужно не прятаться, а честно сообщить об ухудшении финансового положения в банк. Лучше сделать это после первых сомнений в платежеспособности, не дожидаясь просрочки. Тогда кредитное учреждение сможет предложить решения:

1. Реструктуризация долга.
2. Рефинансирование займа.
3. Продажа залогового имущества с согласия банка.
4. Предоставление кредитных каникул до 6 месяцев — отсрочка выплат без ухудшения кредитной истории.

Конструктивный подход позволит решить проблему, не доводя дело до крайних мер. Нельзя просрочивать выплаты без уважительных причин. Иначе должника переведут в категорию недобросовестных заемщиков.

Какие обстоятельства банк считает уважительными

Банк может признать уважительными такие причины при просрочке ипотечных платежей:

• потеря работы по независящим от заемщика причинам (увольнение, сокращение);
  
• задержка заработной платы на основном месте работы;
  
• потеря трудоспособности из-за болезни, травмы должника или его близких родственников;
  
• утрата имущества в результате стихийного бедствия, аварии, противоправных действий третьих лиц;
  
• существенное ухудшение материального положения в случае развода или расторжения брака.
  

Все обстоятельства надо подтверждать убедительными, подлинными документами. Если причина объективна, банк может пойти навстречу, предложить реструктуризацию долга или другие способы решения проблемы.

Что будет при отказе оплачивать ипотеку

Даже при небольшой просрочке банк напоминает о необходимости внести платеж. Если не реагировать, последуют звонки, письма с приглашением в отделение. Со временем наступят штрафные санкции. Пени начисляют после второго просроченного платежа. Их размер обычно 0,1-1 % в день от суммы задолженности. При просрочке более 30 дней пени могут увеличиться до 2 %.

Если заемщик не идет на контакт, а долг растет, банк после 3-5 месяцев просрочки обращается в суд для взыскания средств или конфискации залогового имущества. До этого он может привлечь коллекторов. Возможно принудительное взыскание с поручителей и созаемщиков по кредиту. В итоге квартиру продадут по цене ниже рыночной, а деньги отдадут банку.

Риск потери квартиры

Квартира, купленная в ипотеку, находится у банка в залоге на время выплаты заемных средств. Это значит, что банк имеет право забрать ее при невыполнении должником условий договора. Если просрочка по платежам за год составила 4 и более раз, банк может потребовать досрочно погасить долг, обратить взыскание на залоговое жилье в судебном порядке.

Суд вправе разрешить продажу квартиры, даже если она остается единственным жильем должника. На залоговую недвижимость не действует исполнительный иммунитет. Квартиры на аукционе продаются дешевле рыночной стоимости. Полученных от продажи денег может не хватить для покрытия всего долга. Тогда взыскание обратят на другое имущество. Долгая задержка ипотечных платежей влечет высокие риски потери залогового жилья.

Число просрочек для изъятия квартиры

По закону об ипотеке № 102-ФЗ, банк может в судебном порядке требовать обращения взыскания на заложенное имущество, если заемщик:

• допустил задолженность по основному долгу более 5 % от стоимости заложенного имущества;
  
• вышел на просрочку более 3 месяцев по кредиту.
  

Должны одновременно выполняться оба условия. На практике банки редко идут на крайние меры при небольших суммах долга и непродолжительных просрочках. Чаще судебное взыскание залогового имущества происходит, если заемщик просрочил 4 и более платежей за год. Риск потери квартиры сильно возрастает. Лучше не допускать такого развития событий.

Действия при недостатке денег на оплату

Если у физического лица есть ипотечный и потребительский кредит или микрозаймы, лучше внести ежемесячный взнос за залоговую недвижимость. Потребительские займы можно списать при банкротстве. Во время признания несостоятельности квартиру удастся сохранить, если не было нарушений кредитного договора. Но лучше не доводить дела до суда, воспользоваться законными методами улучшения финансового состояния.

Запросить реструктуризацию

Если у заемщика возникли временные трудности с выплатой ипотечного кредита, одним из вариантов решения может стать реструктуризация задолженности. Реструктуризация подразумевает изменение первоначальных условий кредитного договора для снижения ежемесячной нагрузку на заемщика. Банк может пойти навстречу и предложить:

• уменьшить сумму очередных платежей;
  
• увеличить общий срок возврата кредита;
  
• предоставить льготный период, в течение которого надо выплачивать только проценты по займу.
  

Реструктуризация подходит, если трудности временные. Она позволит решить проблему без крайних мер в виде судебного взыскания или потери залогового имущества.

Получить рефинансирование

Еще одним способом решения проблемы с выплатой ипотечного кредита может стать рефинансирование долга. Рефинансирование — это получение нового займа в другом банке для полного или частичного погашения старого. Новый заем берут на более выгодных условиях: с меньшей процентной ставкой и ежемесячным платежом.

Рефинансирование помогает снизить нагрузку, если трудности с выплатой длительные. Простой пример — ипотека Сбера закрывается кредитом другого банка под меньшие проценты. Хорошим вариантом может стать оформление нового займа на более долгий срок — 20 или 30 лет вместо 10-15 лет по старому договору. Это сильно уменьшит сумму ежемесячного платежа. Проблема в том, что кредитные учреждения редко дают займы, которые не обеспечены залогом.

Взять кредитные каникулы

Если проблемы с погашением ипотечного кредита временные, выходом из тупика может стать оформление кредитных каникул. Ипотечные каникулы — это отсрочка платежей по основной сумме долга и процентам на срок до 6 месяцев. За это время можно решить временные финансовые трудности, найти работу, дополнительный заработок. Преимущества и недостатки кредитных каникул:

Срок кредита увеличивается на период каникул. Недополученные банком платежи равномерно распределяются на оставшийся период выплаты. Такой метод позволяет избежать критических последствий при временных трудностях с погашением ипотеки.

Продать недвижимость

Если финансовое положение заемщика сильно ухудшилось, и он не видит возможности вернуть долг, один из способов выйти из сложной ситуации — продать квартиру, находящуюся в ипотеке. Варианты продажи залоговой квартиры:

1. Самостоятельно, когда заемщик находит покупателя, гасит кредит и продает освободившееся от обременения жилье.
   
2. Через банк, когда весь процесс продажи берет на себя кредитор. Это не самый лучший вариант.
   
3. С привлечением покупателя, который дает деньги на погашение ипотеки в рамках сделки купли-продажи.
   

Продав недвижимость и погасив кредит, можно избежать риска его принудительного взыскания и потери жилья после начала процедуры банкротства через суд.

Сдать жилье в аренду

Если нечего платить за ипотечный займ, но надо найти деньги, можно сдать квартиру в аренду. Это позволит:

• получать регулярный доход от арендаторов;
  
• иметь средства на выплату ежемесячных платежей по ипотеке;
  
• избежать просрочки и негативных последствий.
  

Перед подачей объявления нужно уведомить банк, получить разрешение на сдачу залогового жилья внаем. Такое решение — возможность выиграть время, чтобы найти дополнительный заработок, вернуться к выплатам и сохранить квартиру. Когда финансовая ситуация стабилизируется, можно прекратить сдавать квартиру.

Оформить государственные субсидии

Государство реализует программы помощи отдельным категориям заемщиков, оказавшимся в трудном финансовом положении. Можно обратиться за субсидиями на погашение кредита, если взята семейная ипотека. Право на господдержку имеют:

• многодетные семьи (3 и более детей);
  
• молодые семьи (возраст супругов до 35 лет);
  
• военнослужащие, мобилизованные или заключившие контракт в 2022 году.
  

Размер выплат может составлять от 450 000 до 700 000 рублей на погашение основного долга и процентов. Подать заявление на получение субсидии можно через личный кабинет на портале Госуслуг или в ближайшем отделении МФЦ. Это шанс погасить просроченную задолженность, нормализовать выплаты по ипотечному кредиту.

Воспользоваться страховкой

Одним из вариантов решения временных проблем с выплатой ипотеки может стать обращение к услугам страховых компаний. Если при оформлении кредита была оформлена страховка жизни и здоровья или от потери дохода, эти инструменты можно задействовать. Страховая компания возместит ежемесячные платежи по займу на период:

• нетрудоспособности заемщика в результате несчастного случая или болезни;
  
• потери основного источника дохода при потере работы.
  

Это позволит не допустить просрочек и негативных последствий для кредитной истории, залогового имущества. Когда причины, препятствующие выплате ипотеки, будут устранены, можно вернуться к плановым платежам по кредиту в прежнем режиме.

Инициировать банкротство

Если исчерпаны все возможности по выплате ипотечного кредита — реструктуризация, рефинансирование, продажа имущества, а долг продолжает расти, последней крайней мерой может стать банкротство. Объявить себя банкротом имеет право заемщик, отвечающий критериям:

• сумма непогашенного долга по всем обязательствам превышает 500 000 рублей;
  
• имеется просрочка платежей по основному долгу и процентам более 3 месяцев.
  

При банкротстве все имущество гражданина реализуется для расчета с кредиторами. Залоговое жилье продается на торгах. Это крайняя мера, но иногда единственная возможность для неплатежеспособного должника освободиться от долгового бремени, если другие законные способы решения проблемы исчерпаны.

Если не платить ипотеку

Просто отказаться от выплат за ипотечную квартиру в одностороннем порядке заемщик не может, так как это нарушение условий кредитного договора. Варианты законного отказа от ипотеки:

1. Досрочное погашение кредита — возвращение всей оставшейся суммы долга сразу.
   
2. Продажа залогового имущества для полного погашения задолженности перед банком.
   
3. Рефинансирование ипотеки новым кредитом на погашение старого.
   
4. Банкротство при неспособности выплачивать долги.
   
5. Использование средств материнского капитала, субсидий от государства для погашения ипотеки.
   

Юридически корректно отказаться от выплат по ипотечному кредиту можно только возвратив банку всю сумму долга или получив на это согласие кредитора.

Как сохранить залоговое жилье

Если к моменту подачи заявления о банкротстве у заемщика есть просрочки по ипотеке, шансы потерять недвижимость максимальны. Лучше не допускать подобной ситуации — всегда направлять ежемесячную сумму на счет банка-залогодержателя. При соблюдении условий кредитного договора по ипотеке можно сохранить квартиру за собой. Для этого надо обратиться в суд с ходатайством о заключении с банком мирового соглашения или представить реалистичный план реструктуризации кредита. Заемщик может сослаться на постановление Верховного суда, который в начале 2023 года разъяснил, что физическое лицо при банкротстве может оставить залоговую недвижимость себе. Главное условие — вовремя платить по договору.

Даже в сложной ситуации можно найти решение проблемы. Если заручиться поддержкой финансового управляющего, он поможет разработать стратегию поведения на судебном заседании — подскажет, как погасить просроченную задолженность перед залогодержателем, что нужно сделать для гарантированного заключения мирового соглашения.