Вопросы и ответы

Человек не всегда может выполнить свои кредитные обязательства. И такие проблемы встречаются не только у безответственных или неорганизованных людей, которые берут деньги в долг у банка, не учитывая свои расходы или не собираясь даже возвращать полученные средства. В большинстве случаев проблемы возникают по непредвиденным обстоятельствам. Например, потеря работы, снижение заработной платы, болезнь и т. д. Банк не обязан проявлять снисходительность – даже небольшое нарушение сроков является основанием для обращения в суд. В этом случае с заемщика могут принудительно взыскать задолженность и даже изъять квартиру.

В каких случаях банк может отобрать квартиру?

За просрочку по займу банковское учреждение может изъять или арестовать жилье клиента. Далее разберем, какой период можно не платить без серьезных последствий, и когда вынесут постановление приставов о выселении.

Квартира находится в залоге у банка

По действующему законодательству банк обладает правом забрать любое заложенное недвижимое имущество за долги. При этом негативное решение для должника вынесется даже при наличии несовершеннолетних детей, зарегистрированных в квартире. Также могут выселить и из единственного жилья, если оно находится в залоге.

Квартира взята в ипотечный кредит

В кредитном договоре должно быть прописано, что банк обладает правом забрать ипотечную квартиру в случае, если заемщик не платит. Но здесь есть свои нюансы. Квартиру не заберут в двух случаях:

• Долг составляет менее 5 процентов от стоимости имущества.
• Период задолженности не превышает 3 месяца.

Эти 2 условия должны быть одновременными – только тогда банк сможет выиграть суд. Если сумма меньше 5 %, финансовая организация по закону не имеет права отобрать квартиру.

Если появляется пропуски по ежемесячным платежам, то банк обычно поступает следующим образом:

• Передает документы в организацию по взысканию.
• Выясняет обстоятельства, почему клиент перестал осуществлять взносы.

В большинстве случаев финансовые организации идут навстречу заемщикам и предлагают более «мягкие» условия по выплатам. Например, можно оформить кредитные каникулы, сделать реструктуризацию или рефинансирование.

Не нужно прятаться от банковских сотрудников и не отвечать на звонки, даже если вы оказались в затруднительном финансовом положении. Как правило, банки заинтересованы в добровольном погашении кредита без привлечения суда. Но, банк может забрать квартиру и без судебных разбирательств в случае, если ипотечный договор заключался у нотариуса.

Если квартира находится в залоге под потребительский кредит

Если квартира не находится в ипотеке, но ее заложили под займ на другие нужды, банковская организация также может отобрать жилье. Такой залог – это рискованное мероприятие, потому что в случае невыплаты долга человек теряет квартиру. Банк вправе требовать досрочного исполнения кредитных обязательств, если зафиксировано более 3 просрочек. Если требования не будут исполняться, далее идет обращение в суд. При этом размер просрочки не имеет значение – учитываются любые суммы. Залог – это право банка на квартиру должника, так как он подписал согласие по договору.

Могут ли отобрать квартиру за долги, если квартира не находится в залоге?

За просрочки по кредитам могут отобрать недвижимое имущество, если даже оно не находится в залоге. Например, если должник – это владелец более одной квартиры. В этом случае банк может забрать одну из квартир, обратившись в суд.

Решение принимается приставами. Уполномоченные лица могут выставить на продажу все имущество, которое не является единственным жильем. По закону – непосредственным жильем человека считается квартира (или дом), где он проживает постоянно. При этом цена жилплощади, квадратура и местонахождение не влияют на решение приставов. Например, если человек живет в Самаре в однокомнатной квартире, но при этом сдает трешку в Москве, более дорогостоящее имущество и уйдет на продажу.

Даже если вы не указывали в банковском договоре о наличии второй квартиры, это не означает, что она находится в «безопасности» при имеющихся долгах. Перед подачей в суд на должника банк сначала самостоятельно выясняет, какое есть у него имущество. Если данные не будут обнаружены, вторую квартиру все равно заберут после суда. Судебные приставы получат всю информацию из Росреестра. Найденное недвижимое имущество продается с торгов для возвращения денежных средств банку.

Как избежать проблем?

Первоначальный ответ банален – во избежание непосильных штрафов и потери квартиры, нужно вносить денежные средства по кредитному договору вовремя. Но, если случились непредвиденные обстоятельства, старайтесь заключить соглашение с банком самостоятельно. Не нужно скрываться от кредитора. В противном случае проблема усугубится и приведет к еще большему накоплению долга.

Практически все банковские учреждения идут навстречу клиентам, так как хотят обойтись без судебных споров. Процесс ареста, изъятие и продажа квартиры занимает много времени и средств. Цена, выставляемая на продажу, обычно ниже первоначальной на 30 – 50 процентов. В сложной финансовой ситуации предлагаются альтернативные варианты:

• отсрочка на период, за который клиент сможет улучшить свое материальное положение;
• продление срока кредита с уменьшенными ежемесячными выплатами;
• объединение нескольких кредитов в один;
• реструктуризация.

Выскажите свое твердое намерение выплатить долг, но позже, или с более мягкими условиями. Если банк не дал согласие и все же собирается отобрать квартиру? Что делать в такой ситуации, рассмотрим далее.

Какие действия предпринять, чтобы сохранить имущество?

Банки не имеют права отнимать жилье без судебного решения (за исключением оформления договора у нотариуса). Коллекторы не смогут самостоятельно прийти и описать имущество должника. Это противозаконно.

В ходе судебного разбирательства лучше использовать все возможные способы и доказательства, которые помогут смягчить решение, вызвать снисходительность или выиграть дело против банка. Все утверждения должны быть оформлены документально и грамотно. Заранее подготовьтесь к судебному процессу. К таким документам относятся:

• трудовая книжка с записью об увольнении;
• сведения об изменении заработной платы в меньшую сторону;
• больничный лист и др.

Используйте любые справки и документы, которые подтверждают, что ваше материальное положение ухудшилось.

Если банк уже продает квартиру, что делать?

Заемщик может передать квартиру любыми методами, в том числе в результате составления документа об обоюдном соглашении сторон.

Невыгодно продавать жилье на аукционах. Лучше всего, при печальном исходе судебного решения передать кредитору жилплощадь в собственность. При превышении цены квартиры суммы долга, банк должен возвратить оставшиеся денежные средства. В этом случае даже если вы лишитесь имущества, у вас останутся деньги на покупку другого жилья по меньшей стоимости. Банк забирает квартиры, а оставшийся долг по ипотеке списывается.

Если вынесено судебное решение о конфискации квартиры, у должника есть 5 суток для погашения ипотеки или потребительского кредита. Если в течение этого периода не удастся оплатить долг, недвижимое имущество станет собственностью финансовой организации и далее будет реализовано.

Чтобы подать встречное исковое заявление, достаточно даже не значительного основания. Нужно внимательно изучить договор и попытаться найти нарушения, не соответствующие правовым нормам. Даже если подобный способ не принесет успеха, встречное ходатайство позволит «выиграть» время. Есть вероятность найти за этот период средства для погашения задолженности.

Как действовать:

1. Ищите зацепки в договоре, законодательных документах или действиях банковских служащих, на основании которых можно подать встречное заявление.
2. Обратитесь к юристу, чтобы учесть все нюансы.
3. Подайте ходатайство в суд, где ведется дело по вашей задолженности.

Могут ли забрать единственное жилье, которое не находится в ипотеке и в залоге под потребительский кредит?

Единственное жилье обычно не попадает под «прицел» банковских организаций. Они могут лишь обратиться к коллекторам, которые действуют разговорами, угрозами или другими инструментами давления. Но все же, если у вас есть долг, а квартира является единственным жильем, это не всегда стопроцентные гарантии «иммунитета». На практике случаются различные ситуации, разберем их более подробно.

Халатное отношение при процедуре отчуждения жилья

При переоформлении имущества нужно действовать грамотно с юридической точки зрения. Во время процедуры судебных разбирательств кредитные организации могут найти дело 10-летней давности и оспорить сделку.

При неправильном оформлении отчуждения в дальнейшем человек может потерять недвижимость. Судебное решение в пользу банка может быть вынесено на основании небрежного отношения к своей квартире. Для понимания приведем пример: Предприниматель подарил квартиру своему родственнику, а через год запустил процедуру банкротства. Банку удалось оспорить данную сделку, в результате чего квартира вернулась в пользование должнику и была продана за долги. В ходе судебного разбирательства было принято решение, что отчуждение спланировано заранее перед запуском банкротства. Раз владелец так легко отдал свою квартиру, значит, у него есть альтернативное жилье. При переоформлении недвижимости важно обращаться к опытным юристам, чтобы не допустить таких досадных ошибок.

Нужно жить в собственной квартире по месту регистрации

Если вы прописаны в одном месте, а единственное по документам жилье находится в другом городе – это может стать основанием для попадания квартиры под источник погашения задолженности. Регистрация является подтверждением, что у человека есть альтернативное место жительства. Придется собрать доказательства, что владелец квартиры не живет по прописке.

На содержание жилья не зафиксированы расходы

Если владелец квартиры не вносит коммунальные платежи или это за него делают квартиранты, родственники и т.д., значит, суд может выдвинуть предположение, что данная недвижимость не важна для должника, или в ней он не проживает. Чтобы квартира обладала «иммунитетом» против ареста, нужно обязательно содержать ее.

3 основных способа, как узнают в суде о не проживании в «спорной» квартире должников:

1. Нет регистрации в данной квартире (или человек специально прописывается накануне или во время объявления банкротства).
2. Должник не платит за коммунальные услуги.
3. В квартире проживают другие люди, а должник получает деньги за аренду.

Все эти пункты являются вескими основаниями для вынесения утверждения, что данная квартира – не единственное жилье для гражданина.

Банковские организации могут также предпринимать различные меры, чтобы найти всевозможные «зацепки» и отобрать недвижимость в счет долга:

• просматриваются социальные сети должника и его родственников;
• проводится опрос соседей и работодателей;
• нанимают для слежки частных детективов.

Когда речь идет о больших суммах, а человек не собирается платить, кредиторы сделают все возможное, чтобы доказать его состоятельность.

Прописывают несколько человек

Чтобы квартира не попала под арест, некоторые должники стараются всеми способами защитить ее. Например, существует странное мнение, что суд не даст выселить большое количество людей, поэтому владельцы прописывают на своей жилплощади кучу родственников. Такая тактика неприемлема. При «переборе» суд посчитает такие действия злоупотреблением права.

Жизнь в нежилом помещении

Некоторые люди пытаются провернуть оригинальный, но провальный план по переоформлению жилой квартиры в нежилые помещения. На самом деле, по закону нежилая недвижимость самой первой уйдет под арест на взыскание долга.

Жизнь в роскошной квартире

Покупать роскошную квартиру, если на вас висит долг – плохая идея. Суд может вынести решение о ее продаже и обмене на более скромное жилье. Оценка квартиры происходит по следующим критериям:

• площадь жилья;
• норматив площади на одного человека в конкретном регионе.

Например, если должник прописан в квартире 100 кв. метров один, с большей вероятностью он лишится ее части за долги. Суд может принять решение забрать долю, которая превышает нормативы.

Приведем другой пример: у гражданина была двухуровневая квартира в центре города и долг перед банком. Финансовая организация подала в суд, но проиграла спор, так как данное жилье считалось единственным у должника. Тогда кредиторы пошли другим путем: они предложили судьям предоставить владельцу шикарной квартиры более скромное жилье за меньшую цену, а его двухэтажную – продать. В результате человек лишился своей дорогостоящей недвижимости, так как суд принял сторону банка.

Как не совершить ошибок?

Единственно правильной стратегией станет грамотный подход к владению имуществом. Если у вас есть квартира или несколько, не стоит совершать сделки дарения при имеющихся долгах. Обращение к профессиональным юристам поможет совершить ряд действий, который точно защитят имущество и помогут выйти после судебных разбирательств с наименьшими потерями. Профессионалы помогут выстроить правильный алгоритм действий и не допустить ошибок.

Чтобы не потерять единственную квартиру нужно придерживаться простых правил:

• Зарегистрируйтесь в своем единственном жилье и содержите его. Это правило обязательно даже для тех, кто живет по каким-либо причинам в другом месте. Факт оплаты коммунальных услуг считается доказательством, что жилье вам действительно необходимо для проживания.
• Если квартира прошла процесс отчуждения родственникам, нужно выписаться из нее и забрать ценное имущество.
• При изменениях в планировках помещений нужно фиксировать данные факты документально. Особенно это важно при переводе нежилых помещений в жилые.

Подведем итоги

Продать квартиру банк может по судебному решению и во внесудебном порядке.

В первом случае квартиру взыскивают при следующих условиях:

• Заемщик пропустил обязательный платеж более 3 раз в течение года. Банк предъявляет требование выплатить весь оставшийся долг досрочно. Такие условия выдвигаются в связи с рисками. В этом случае нужно попытаться договориться о рефинансировании или реструктуризации.
• Если невозможно провести реструктуризацию из-за тяжелого финансового положения должника или его нежелания искать компромиссные решения и выплачивать долг, квартиру заберут.
• У заемщика есть ценное имущество (к примеру, другая квартира или транспортное средство), но он не предпринимает действий для разрешения ситуации.

Единственную квартиру по ипотечному кредиту не заберут в двух случаях:

• Банк обратился в суд, и уполномоченные органы выяснили в Росреестре, что у должника есть другая квартира. Решение, какую именно квартиру заберут, принимается приставами.
• Высокий размер заработной платы должника, который позволяет своевременно вносить выплаты по исполнительному листу. Документ составляет приставами в процессе судебных разбирательств.

Есть множество способов, как избежать продажи квартиры в счет долга, поэтому не нужно «прятаться» от банковских служащих, не отвечать на звонки и т. п. Соберите документальное подтверждение о временных финансовых трудностях и предоставьте их финансовой организации.