Содержание
До 2021 года на неипотечное единственное жилье действовал безусловный исполнительский иммунитет. Кредиторы не могли рассчитывать на изъятие даже элитной недвижимости. Но Конституционный суд вынес решение в пользу банков. В теории появился риск потерять квартиру со слишком большой площадью, которая была куплена, когда уже появились первые просрочки по кредитам. Банк может купить неплатежеспособному заемщику новую жилплощадь со скромным метражом, а элитную недвижимость продадут в счет погашения задолженности. В теории можно сохранить даже ипотечное жилье. Для этого надо заручиться поддержкой финансового управляющего — распорядителя всех действий при банкротстве.
Закон обязывает граждан банкротиться при долгах свыше 500 000 рублей, подача заявления о личном банкротстве не всегда является наилучшим решением. Получите БЕСПЛАТНУЮ консультацию и оцените свои перспективы личного банкротства.
Единственное жилье защищал исполнительский иммунитет
До 2021 года в России действовал безусловный запрет на обращение взыскания на единственное жилье должника. Это была гарантия того, что человек не останется без крыши над головой, даже если у него появились долги, которые он не может отдать. Такая защита называлась «исполнительским иммунитетом». Она распространялась на любое жилье, которое остается единственным у гражданина или его семьи.
Перечень защищенного от взыскания имущества указан в ст. 446 ГПК РФ.
Это означало, что даже если человек взял большой кредит, перестал его выплачивать, а затем объявил себя банкротом, банк не имел права забрать у него квартиру. Пока это было единственное жилье должника, оно оставалось в его собственности. Кредиторы не могли его изъять в счет погашения долгов, даже если квартира стоила миллионы.
Такая ситуация иногда приводила к злоупотреблениям со стороны недобросовестных заемщиков. Человек мог взять большой кредит, купить на эти деньги элитную квартиру, перестать платить по займу, объявить себя банкротом и остаться с недвижимостью. А банк ничего не мог с этим поделать.
Ипотечные квартиры были исключением
Единственным исключением из правила о запрете изъятия жилья была ипотека. Если человек взял ипотечный кредит под залог недвижимости, то недвижимость не попадала под защиту от взыскания. Даже если должник прописан в квартире один или с семьей. Постоянная регистрация несовершеннолетних тоже не становилась препятствием для включения жилья в конкурсную массу.
Это связано с особенностями ипотеки как инструмента кредитования. Ипотека подразумевает, что квартира находится в залоге у банка в качестве обеспечения кредита. Если заемщик перестает платить, банк имеет право обратить взыскание на жилье и продать его, чтобы вернуть свои деньги. Поэтому ипотечные квартиры изымали даже при банкротстве, несмотря на их «единственность».
Ситуация заставляла должников быть особенно ответственными при оформлении ипотеки. Ведь потеря жилья в случае неплатежей была практически гарантирована. Лишиться крыши над головой рисковали не только сами заемщики, но и члены их семей, прописанные в заложенных квартирах. Это касалось даже тех, кто формально не имел отношения к кредитным обязательствам.
Закон был на стороне должников
Хотя закон о запрете изъятия жилья защищал интересы должников, он порождал несправедливость. Получалось, что права кредиторов, в первую очередь банков, нарушались. Они фактически не могли вернуть деньги, выданные в долг гражданам.
Например, человек брал кредит в банке на крупную сумму. На эти деньги он приобретал недвижимость, дорогой автомобиль, оплачивал обучение в престижном вузе. Потом переставал обслуживать кредит. Банк не мог забрать имущество для покрытия убытков, так как оно оставалось для должника единственным.
Такая ситуация ставила финансовые организации в невыгодные условия. Заемщики могли получать миллионы рублей, тратить их на дорогие покупки, не отдавать кредит и при этом оставаться в выигрыше за счет защиты от взыскания единственного жилья. В итоге страдали интересы кредиторов.
Поэтому государство приняло решение изменить законодательство в этой сфере. Цель — сильнее защитить права кредиторов, избежать злоупотреблений со стороны недобросовестных заемщиков. Но законодательство не стали менять. К делу подключился Конституционный суд РФ.
В 2012 году КС указал на необходимость изменить закон
Еще в 2012 году проблема злоупотреблений правом на защиту жилья была поднята на уровне Конституционного суда РФ. Тогда КС рассматривал жалобу гражданина, который не смог вернуть долг в несколько миллионов рублей из-за того, что у должника имелась единственная квартира площадью 320 квадратных метров.
Конституционный суд в своем постановлении указал, что действующий закон нарушает баланс интересов кредиторов и неплательщиков. Должники злоупотребляют правом на защиту жилья, а закон этому потворствует. По мнению КС, были нужны критерии для оценки обоснованности применения исполнительского иммунитета к единственному жилью. Предполагалось защитить интересы не только должников, но и кредиторов. Для этого понадобились поправки в законодательство.
Несмотря на решение высшей судебной инстанции, изменения так и не были внесены в правовые акты на протяжении последующих 9 лет. Проблема оставалась нерешенной все это время. Должники были уверены в неприкосновенности единственного жилья.
КС в 2021 году вновь вернулся к этому вопросу
В 2021 году Конституционный суд РФ снова вынес решение по вопросу взыскания единственного жилья за долги. Поводом послужило очередное рассмотрение жалобы — на этот раз от гражданина, которому должница не вернула более 4 миллионов рублей. При этом она приобрела квартиру площадью 110 квадратных метров уже после появления просрочек, то есть фактически поступила недобросовестно по отношению к кредитору.
Суд в своем новом постановлении констатировал, что за 9 лет после предыдущих разъяснений так и не последовало никаких изменений в закон. Пробел в виде отсутствия четких критериев оценки правомерности применения исполнительского иммунитета по-прежнему сохраняется.
В связи с этим КС фактически разрешил судам общей юрисдикции самостоятельно решать вопрос о снятии защиты с единственного жилья должников. Это стало изменением подходов к проблеме. Судебный прецедент поставил под сомнение действие ст. 446 ГПК РФ.
Суд может лишить должника единственного жилья
Благодаря новому постановлению Конституционного суда ситуация сильно изменилась. Если раньше единственное жилье должника было практически стопроцентно защищено от взыскания, то теперь такой гарантии нет. Даже при процедуре банкротства квартиру или дом можно потерять.
КС не дал возможности полностью лишать людей жилья. Должны соблюдаться определенные критерии. Но теперь уже не закон защищает от взыскания, а конкретный судья в каждом деле. Именно он решает, применять исполнительский иммунитет или нет, учитывая обстоятельства.
Это серьезно меняет расстановку сил в отношениях кредитор-должник в пользу первых. Теперь банки могут рассчитывать вернуть хотя бы часть невыплаченных средств, даже если дело дойдет до банкротства и единственного жилья. Правда с ограничениями, но возможность такая появилась.
Закон обязывает граждан банкротиться при долгах свыше 500 000 рублей, подача заявления о личном банкротстве не всегда является наилучшим решением. Получите БЕСПЛАТНУЮ консультацию и оцените свои перспективы личного банкротства.
Критерии для отмены иммунитета
Раз уж законодатели так и не определили основания для снятия защиты с единственного жилья должников, Конституционный суд решил сделать это самостоятельно. В постановлении 2021 года он сформулировал критерии, при которых иммунитет может быть отменен:
- Речь идет о ситуациях, когда отказ от применения исполнительского иммунитета не приведет к тому, что должник с семьей окажутся без жилья. Им должна быть предоставлена другая благоустроенная квартира в том же населенном пункте, пусть и меньшей площади.
- У должника должна остаться реальная возможность обеспечить себе иной вариант жилья. Например, если разница между стоимостью его нынешней и потенциальной квартир будет существенной.
- Изъятие единственного жилья должно максимально соответствовать требованиям кредиторов. Чем больше долг и выше стоимость квартиры, тем больше оснований для отказа в применении исполнительского иммунитета.
Если в регионе социальная норма составляет 15 квадратных метров на человека, а в квартире площадью 150 кв. м прописано всего 2 жильца, то исполнительский иммунитет могут снять. Причина — слишком «большая» недвижимость для двух членов семьи.
Как изменения сказались на практике
После решения Конституционного суда ситуация с взысканием единственного жилья развернулась на 180 градусов. Если раньше изъятие было практически невозможно, то теперь перспектива утраты квартиры или дома вполне реалистична для многих должников.
В первую очередь это касается тех, кто находится в процедуре банкротства. Теперь кредиторы могут поставить вопрос о снятии защиты с единственного жилья, чтобы получить хотя бы частичное удовлетворение своих требований. И в зависимости от обстоятельств суд может принять решение об изъятии.
Аналогичный механизм взыскания могут применить вне рамок банкротства. Если у гражданина есть просроченная задолженность перед банком и нет другого имущества для ее погашения, кредитор вправе попытаться добиться отмены исполнительского иммунитета в отношении жилья должника.
Могут ли забрать квартиру без замены
Один из основных моментов в постановлении Конституционного суда — требование об обязательном предоставлении должнику другого жилья взамен изъятого. По сути, речь идет не о полной отмене защиты единственного жилья от взыскания, а о замене на менее дорогое. Новые правила таковы:
- Должнику дают менее престижное и дорогое жилье взамен элитной недвижимости, но такое, которое соответствует нормам обеспечения граждан жильем в регионе.
- Должник с семьей переселяется в меньшую по площади квартиру, прошлую жилплощадь продают для погашения долгов.
В любом случае должник должен получить жилье в собственность взамен изъятого. Полного лишения крыши над головой без предоставления альтернативы по новым правилам быть не должно. Хотя бы минимальные гарантии обеспечения жильем сохраняются. Это мало радует потенциальных банкротов. Возникает перспектива получить «двушку» на окраине вместо трехкомнатной квартиры в центре города.
Как предотвратить изъятие жилья за долги по кредитам
Хотя потерять единственное жилье стало проще, возможности его сохранить тоже остались. Должнику надо использовать все законные способы, чтобы убедить суд не лишать его исполнительского иммунитета. Можно привести такие аргументы:
- Переезд в другое жилье существенно ухудшит условия проживания семьи, особенно если есть несовершеннолетние дети, пожилые или больные люди.
- Разница в стоимости между нынешним и потенциальным жильем не так велика, как могло бы показаться.
- В собственности на квартиру есть доли других членов семьи, которые не имеют отношения к долгам.
- Жилье было приобретено до получения кредита, то есть злоупотреблений с заемными средствами не было.
Главное — максимально придерживаться законов, своевременно погашать долги, не доводить ситуацию до крайностей в виде банкротства, потери жилья.
Собственная квартира
Если недвижимость изначально приобреталась на собственные средства должника, а не на кредит или заем, то риск лишиться жилья при банкротстве значительно ниже. В этом случае действует исполнительский иммунитет как гарантия сохранения крыши над головой. Если метраж соответствует примерно нормативам обеспеченности жильем в регионе с учетом членов семьи, то опасаться особенно нечего.
Риски появляются, если площадь сильно завышена по сравнению с нормативами. Тогда кредитор может попытаться оспорить иммунитет в суде. Но лояльный финансовый управляющий в такой ситуации приложит все усилия, чтобы защитить должника. Он найдет веские аргументы против изъятия жилья даже с его заменой на меньшую квартиру.
Ипотечная недвижимость
На ипотечную недвижимость исполнительский иммунитет не распространяется, поскольку жилье находится в залоге у банка. Поэтому при банкротстве с высокой долей вероятности оно может быть изъято в счет погашения кредита.
Но есть вариант сохранить недвижимость. Если по кредитному договору не было допущено просрочек, финансовый управляющий должника может ходатайствовать о выделении требований банка-залогодержателя в отдельное производство. Такой механизм предусмотрен определением Верховного суда РФ от начала 2023 года.
В случае удовлетворения ходатайства должник получает возможность заключить с банком мировое соглашение. Альтернатива — план реструктуризации с отсрочкой платежей. Это позволит сохранить залоговую квартиру в собственности — она не попадет в конкурсную массу. При грамотных действиях финансового управляющего ипотечное жилье можно «спасти» даже в ходе банкротства.
Выводы и рекомендации
Подводя итог всем последним изменениям в вопросе сохранности единственного жилья должников, можно сделать такие выводы:
- После решения Конституционного суда риски потери жилья заметно выросли. Теперь это возможно при процедуре банкротства.
- Полного лишения крыши над головой без предоставления другого жилья быть не должно. Речь скорее о вынужденной замене элитной недвижимости на более скромную.
- Сохранить единственное жилье можно, активно отстаивая свою позицию в суде с помощью веских аргументов.
- избегать крупных долгов, своевременно оплачивать кредиты, не доводить ситуацию до банкротства;
- при проблемах с финансами максимально защищать свои интересы всеми законными способами;
- привлекать профессиональную юридическую помощь для отстаивания права на сохранение жилья.
Это позволит минимизировать риски вынужденного изъятия даже с учетом последних тенденций ужесточения требований к неплательщикам. Главное — заручиться поддержкой опытного финансового управляющего. Он поможет оспорить снятие исполнительского иммунитета, подготовить документы для признания несостоятельности.
Часто задаваемые вопросы
Ответы на вопросы.
