Как взять ипотеку с долгами у приставов

Получение ипотеки — сложная задача для многих граждан. Особенно если есть долги перед государством и приставами по алиментам, другим обязательствам. В этой ситуации банки часто отказывают в выдаче кредитов или предоставляют займы на невыгодных условиях.

Возможность получить заем с обеспечением существует. Для этого нужно сделать ряд шагов по погашению задолженности, привлечению созаемщиков, подбору подходящей программы. В статье разберем основные нюансы, рекомендации по решению этого вопроса.

Можно ли взять ипотеку если есть долги у приставов

Получение ссуды на жилье с долгами возможно, но с большими сложностями. Банки настороженно относятся к заемщикам с просрочками. Поэтому менеджеры не спешат одобрять заявки.

В тексте закона № 229-ФЗ об исполнительном производстве прямых запретов на ипотеку для должников нет. Но финансовые организации вправе устанавливать требования к потенциальным клиентам. И наличие задолженности часто становится причиной отказа.

Есть смысл попытаться реструктурировать задолженности, подобрать подходящий банковский продукт. Это позволит все-таки получить деньги на покупку недвижимости.

Основные требования банков для выдачи ипотеки

Одобряя ипотечное кредитование, банки выдвигают клиентам ряд обязательных условий:

1. Подтвержденный официальный доход. Он должен быть достаточным для обслуживания ежемесячных платежей.
2. Хорошая кредитная история. Если гражданин не допускал просрочек при погашении ежемесячных платежей.
3. Отсутствие непогашенных долгов. В том числе перед банками, государством, физическими, юридическими лицами.
4. Первоначальный взнос от 10-20 % на покупку недвижимости. Чем больше собственных средств, тем выше шансы на одобрение.

 

Открытые задолженности по кредитам и перед приставами резко снижают вероятность получения целевого займа. По крайней мере на стандартных условиях.

Как долги у приставов влияют на одобрение банка

Просроченные задолженности, в том числе у приставов, крайне негативно воздействуют на процесс получения жилищного кредита. Можно выделить несколько факторов:

• высокий риск невозврата для банка, клиент уже имеет просрочки по другим обязательствам;
• вероятность повторного возбуждения исполнительного производства и ареста имущества, это чревато невыплатами по ипотечному кредиту;
• высокая долговая нагрузка, с учетом нового платежа по ипотеке она может оказаться чрезмерной для заемщика;
  
• невозможность подтвердить официальный доход, достаточный для кредита — из-за наличия ограничений для должников по исполнительным листам.

Взять ипотеку с плохой кредитной историей трудно. Но возможно при реструктуризации текущих обязательств, использовании специальных программ.

Шаги для получения целевого займа

Чтобы получить ипотечный кредит, имея открытое исполнительное производство у приставов, нужно выполнить ряд последовательных действий. Это позволит максимально повысить шансы на одобрение заявки со стороны банка. Сначала надо погасить как можно большую часть задолженности, либо реструктуризировать долги в кредитных учреждениях.

Далее следует найти созаемщика с хорошей кредитной историей. Это одно из основных требований финансовых организаций.

На следующем этапе необходим тщательный выбор достойной ипотечной программы. Желательно с минимальным первоначальным взносом, ставкой и сроком рассмотрения. И только затем можно подавать документы на оформление жилищного кредита. При этом вероятность положительного решения по-прежнему не гарантирована.

Полное погашение долгов

Банки крайне неохотно дают ипотеку людям, имеющим любые открытые обязательства. Поэтому первым шагом должно стать самостоятельное погашение задолженностей. В идеале надо рассчитаться по всем долгам и штрафам целиком. Но это не всегда реально с финансовой точки зрения.

Поэтому стоит хотя бы частично внести посильные суммы, получив справки, квитанции от кредиторов. Это покажет банку платежеспособность, намерения исправлять ситуацию.

Другой вариант — оформить официальную реструктуризацию долга через банк. Тогда можно вернуться в график платежей. Если справиться с финансовой нагрузкой не получается, а в кредитной истории рейтинг составляет менее 150 баллов, нужен созаемщик. Получить информацию о рейтинге можно в бюро кредитных историй (БКИ).

Привлечение созаемщика

Созаемщик — это человек, который берет на себя солидарную с заемщиком ответственность по кредитному договору. Фактически он становится вторым получателем жилищного кредита, обязуясь своевременно выплачивать все положенные платежи наравне с основным клиентом банка.

Привлечение созаемщика часто помогает повысить шансы на одобрение жилищного займа. Особенно если у самого клиента есть какие-то сложности с оформлением — нестабильный доход, небольшой кредитный «стаж», просрочки по другим кредитам. Наличие поручителя с устойчивым финансовым положением снижает риски банка, поскольку в случае проблем с выплатами по займу ответственность ляжет на созаемщика. От этого зависит, дадут ли ипотеку.

При подборе кандидатуры созаемщика банки обращают внимание на его платежеспособность и кредитную историю. Это может быть супруг(а), близкий родственник, компаньон по бизнесу или просто знакомый с хорошей кредитной репутацией. Главное, чтобы он официально дал свое согласие выступить солидарным заемщиком.

Подбор надежного созаемщика — инструмент для повышения шансов на успешное получение ипотеки. Но при этом нужно понимать всю меру ответственности перед человеком, который пошел на такой серьезный шаг ради того, чтобы оформить чужой кредит.

Выбор подходящей ипотечной программы

После решения вопроса с долгами, следующий важный шаг — тщательный выбор ипотечной программы. Желательно ориентироваться на такие параметры:

1. Приемлемый уровень процентной ставки, исходя из финансовых возможностей.
2. Небольшой срок рассмотрения заявки — до 5 рабочих дней.
3. Минимальный размер первоначального взноса от 10-15 %.
4. Возможность досрочного погашения без штрафов.

 

Лучше выбирать специальные программы для заемщиков с просрочками от ряда банков. Подойдет ипотека от застройщика со значительными скидками при покупке квартиры на этапе строительства.


Особенности банковских программ

Банки предлагают специальные ипотечные программы для заемщиков с просрочками, непогашенной задолженностью. У таких продуктов есть недостатки.

Основной — это повышенный размер обязательного первоначального взноса — от 20-30 % вместо стандартных 10-15 %. Это делает получение ипотеки более сложным при ограниченных финансовых возможностях.

Для проблемных заемщиков банки увеличивают кредитную ставку. Если в нормальных условиях она составляет 12-14 %, то неблагонадежные граждане могут получить кредит под 18-20 % годовых.

В рамках спецпрограмм кредитные учреждения могут увеличивать максимальный срок погашения задолженности. Вместо стандартных 10 лет срок может составить 20 и даже 30 лет. Эти негативные факторы можно убрать, если заручиться поддержкой надежного созаемщика.

Возможность реструктуризации долгов

Еще одним инструментом для повышения шансов на получение ипотеки при наличии задолженностей может стать официальная реструктуризация имеющихся обязательств. Для этого надо подать заявление в банк, заключить новое соглашение о продлении срока погашения задолженности.

Это может быть перенос сроков выплат, снижение ежемесячных платежей и общего размера долга за счет аннулирования штрафов, пеней.

Главное, чтобы по итогам реструктуризации был оформлен новый жесткий график погашения оставшихся сумм. Этот документ принимается банками в качестве подтверждения платежеспособности. Реструктуризация может проводиться как в досудебном порядке, по обоюдному согласию сторон, так и в принудительном через суд по инициативе должника.

Надо понимать, что полное аннулирование всех обязательств перед получением ипотеки фактически нереально. Но компромиссные варианты через реструктуризацию вполне достижимы.

Риски для заемщика

Несмотря на теоретическую возможность взять ипотеку, имея непогашенные долги, этот вариант подразумевает большие риски, сложности. Главные из них:

1. Нельзя исключать вариант получения отказа от всех банков, в которые подавались заявки, либо согласия выдать кредит только под запредельные ставку и комиссию. Для финансовых организаций это очень рискованные клиенты.
2. Даже при получении жилищного займа остается угроза повторного возбуждения исполнительного производства. В результате возможен арест заложенной недвижимости.

Помимо этого, часто существуют завышенные требования по страхованию, невозможность получить некоторые банковские продукты и услуги. Поэтому решение оформлять ссуду под залог недвижимости с долгами нужно принимать только после тщательного анализа всех рисков.

Вероятность отказа или завышенной процентной ставки

Один из главных рисков при оформлении ипотеки для заемщиков с долгами — высокая вероятность отказа по результатам рассмотрения заявки банком. Согласие выдать кредит, но на крайне жестких, невыгодных условиях — тоже не лучшее предложение.

Даже если человеку удалось реструктуризировать текущие задолженности, получить все подтверждающие документы, ему могут отказать из соображений высоких кредитных рисков. Банки здесь проявляют повышенную осторожность.

В результате при одобрении ссуды ставка может быть повышена сразу на 4-6 пунктов относительно стандартных предложений при прочих равных условиях. И не все могут себе такое позволить в плане ежемесячных выплат.

Возможность повторного возбуждения исполнительного производства

Получив одобрение и оформив ипотеку при наличии непогашенных обязательств, заемщик по-прежнему несет риск повторного возбуждения исполнительного производства. Даже реструктуризированные через суд долги не аннулируются полностью. И по новому графику тоже могут появиться просрочки по выплатам.

Как следствие — исполнительное производство возобновляется, имущество должника вновь описывается судебными приставами. И заложенная недвижимость подпадает под риск ареста или попадания в конкурсную массу при банкротстве. Это становится проблемой для банка.

Поэтому получение ипотеки с долгами у приставов требует тщательной оценки таких рисков перед принятием решения. А в идеале — погашения всех обязательств заранее.

Заключение и выводы

Можно сделать основные выводы. Получение ипотечного кредита при наличии невыплаченных долгов, открытых исполнительных производствах у приставов возможно. Но сопряжено со значительными сложностями.

Главным образом это высокие риски отказа со стороны банков из-за повышенной финансовой «токсичности» таких заемщиков. А в случае одобрения — невыгодные условия по ставке и ограничениям.

При прохождении ряда этапов по погашению и реструктуризации задолженностей реально подобрать вариант ипотеки. Хотя потребуются дополнительные усилия, внимательный подход. Единственный действенный способ получить одобрение — заручиться поддержкой созаемщика или оформить целевой заем на близкого родственника с хорошей кредитной историей.

Краткие итоги

Кратко резюмируем основные моменты, о которых шла речь в статье:

• необходимо максимально погасить текущие долги, реструктуризировать оставшиеся;

• формальных запретов на ипотеку для должников нет, но фактически получить ее очень непросто;
• нужен внимательный подбор специальных ипотечных программ с хорошими условиями;
• все равно сохраняются высокие риски отказа, невыгодных ставок и повторного возбуждения исполнительного производства.

Даже если исполнительные производства закрыты по 46 статье, это не гарантирует одобрения банком кредита. Даже наоборот.

Рекомендации по дальнейшим действиям

В завершение дадим несколько советов читателям, решившим оформить ипотеку, имея задолженность:

1. Заранее проконсультируйтесь с юристами и финансистами, чтобы четко понимать все риски.
2. Сначала постарайтесь максимально погасить имеющиеся долги всеми доступными способами.
3. Внимательно проанализируйте спектр доступных ипотечных банковских программ перед подачей заявок.
4. Будьте готовы приложить дополнительные усилия по сбору всех необходимых справок, документов для одобрения кредита.
5. После получения займа постоянно контролируйте ситуацию с вашей кредитной историей, наличием исполнительных производств.

 

Обращение к юристам поможет повысить шанс на одобрение ипотеки. Специалист проанализирует кредитную историю, проверит список открытых исполнительных производств на сайте ФССП и даст ценные рекомендации.