Содержание
Во время процедуры признания несостоятельности есть риск потерять ипотечное жилье. Даже единственную квартиру включат в конкурсную массу, продадут на торгах. У залоговой недвижимости нет исполнительского иммунитета. Но если физическое лицо вовремя платит и соблюдает условия договора, шансы на сохранение квартиры велики. Если появились просрочки, рефинансирование поможет заключить новый, «чистый» договор. А это главное условие для того, чтобы суд не вынес постановление об изъятии недвижимости. Расскажем, что нужно делать, когда ипотека под угрозой.
Суть рефинансирования ипотеки
Рефинансирование ипотеки предполагает изменение условий уже взятого кредита на более выгодные для заемщика. Это может быть снижение процентной ставки, увеличение срока кредитования или уменьшение суммы ежемесячного платежа. Процедура выглядит так:
- Заемщик обращается в банк или несколько банков с просьбой предоставить ему предложение по перекредитованию существующей ипотеки.
- Банк анализирует кредитную историю клиента, его текущий финансовый статус, залоговую недвижимость. На основании этого формирует условия рефинансирования.
- Если условия устраивают заемщика, он подписывает кредитный договор с новым банком.
- Новый банк переводит деньги залогодержателю для закрытия первичного ипотечного кредита.
- После недвижимое имущество переоформляется в залог нового банка, который предоставил рефинансирование.
- Заемщик начинает выплачивать ипотеку на новых, более выгодных для него условиях.
Так происходит улучшение параметров действующего займа при сохранении того же залогового обеспечения. Вот что такое рефинансирование ипотеки.
Когда пора обращаться в банк
Рефинансировать ипотечный кредит надо в такие периоды, когда можно сэкономить на процентах, снизить общую сумму переплаты. Хорошее время для перекредитования — в начале или в середине срока действия договора. На этом этапе бо́льшая часть платежей идет на погашение процентов, а не основного долга. Поэтому если снизить ставку, экономия получится значительной.
Можно перекредитоваться при снижении рыночных ставок по ипотеке. Если ставки в целом по рынку опустились ниже зафиксированной в договоре по кредиту на 2 % и больше, пришло время искать более выгодное предложение. Еще одна типичная ситуация — ухудшение финансового положения заемщика. Рефинансирование позволит снизить ежемесячный платеж, избежать просрочек.
Часто физические лица обращаются в новое финансовое учреждение при разводе. Рефинансирование нужно созаемщикам для переоформления кредита на одного человека. Есть смысл перекредитоваться перед банкротством, чтобы не потерять ипотечную квартиру.
Проводить рефинансирование в конце срока кредита, когда остаток задолженности составляет 30 %, не имеет экономического смысла. Экономия мизерная, а времени на оформление бумаг придется потратить много.
Этапы переоформления залога
Процесс переоформления ипотеки состоит из шести этапов:
- Заемщик выбирает банк для перекредитования, подает заявку на рефинансирование.
- Банк рассматривает заявку, при положительном решении заключает кредитный договор с клиентом на сумму рефинансирования.
- Заемщик оплачивает все необходимые сборы и комиссии банка, а также оформляет страхование недвижимости.
- Банк переводит деньги первоначальному кредитору для закрытия предыдущего ипотечного кредита клиента.
- После полного погашения первой ипотеки недвижимое имущество снимается с залога в первом банке и перезакладывается во втором.
- Клиент начинает ежемесячные выплаты, соблюдает новый график платежей на условиях «обновленной» ипотеки. Старый кредитный договор закрывается.
Происходит полное досрочное погашение кредита и открытие другого на ту же недвижимость с измененными параметрами.
Требования к заемщику
Чтобы получить рефинансирование ипотечного кредита, заемщик должен отвечать требованиям:
- официальное трудоустройство и стабильный доход, банки обычно запрашивают справку 2-НДФЛ;
- возраст заемщика на момент подачи заявки — от 21 года, к окончанию срока кредита гражданин не должен быть старше 65 лет;
- хорошая кредитная история от 500 баллов, это подразумевает своевременную оплату предыдущих кредитов без просрочек;
- документы, подтверждающие право собственности на залоговую недвижимость.
Если заемщик состоит в браке, может понадобиться согласие супруга на перезалог имущества. Банки устанавливают требования к минимальному и максимальному размеру ипотечного кредита. При несоответствии хотя бы одному из перечисленных условий банк может отказать клиенту в рефинансировании существующей ипотеки.
Особенности рефинансирования
У перекредитования есть ряд особенностей. Процедура занимает около 1-1,5 месяцев с момента подачи заявки до получения нового кредита. На это время придется продолжать платежи по старому займу. Банк обязательно запросит оценку стоимости залоговой квартиры независимым оценщиком. Эту процедуру надо оплатить из своего кармана. Потребуется внести госпошлину за регистрацию нового обременения недвижимости ипотекой.
Клиенту придется повторно оформить страхование жизни и заложенного имущества в новом банке. Переоформление права собственности с одного созаемщика на другого происходит без нотариального согласия супруга. Достаточно его присутствия при подаче документов. Рефинансирование позволит сэкономить на процентах 50-70 тысяч рублей и больше в зависимости от размера кредита. Если расходы перекрывают «прибыль», от затеи лучше отказаться.
Причины для отклонения заявки
Банк имеет право отказать клиенту в рефинансировании ипотеки в таких ситуациях:
- В кредитной истории клиента есть плохие записи: просрочки по другим займам, непогашенные кредиты, банкротства.
- Доходы клиента сильно снизились по сравнению с периодом оформления первой ипотеки. В этом случае банку будет невыгодно одобрять рефинансирование.
-
Первый кредит был оформлен совсем недавно (менее 6 месяцев назад). За такой срок банк не успеет оценить платежную дисциплину заемщика.
-
Рыночные цены на недвижимость упали, стоимость заложенного объекта стала ниже остатка долга.
- У квартиры или дома сильные повреждения, нарушающие условия договора об ипотеке. Объект непригоден для проживания.
При любой причине для отказа банк обязан аргументированно обосновать свое решение перед клиентом.
Преимущества и недостатки рефинансирования ипотеки
У перекредитования есть как положительные, так и отрицательные стороны. Рассмотрим основные из них:
- Снижение процентной ставки и ежемесячного платежа
- Увеличение срока кредитования
- Возможность получить дополнительные средства при рефинансировании
- Сохранение собственности на квартиру при просрочках выплат по старой ипотеке
- Переход в банк, предлагающий лучшие условия
- Необходимость тратить время на оформление нового кредита
- Риск получения отказа от банка
- Потеря льготных условий по действующему кредиту
- Необходимость оплачивать комиссии, дополнительные услуги
- Нужны подтверждения уровня доходов
У рефинансирования есть плюсы и минусы. Главный плюс — возможность снизить нагрузку по ипотеке при критической ситуации с выплатами. А основной минус в том, что этот процесс занимает время, может привести к дополнительным тратам.
Как сохранить квартиру
Если человек попал в сложную финансовую ситуацию и не в состоянии обслуживать долг по ипотеке, он рискует лишиться собственной квартиры или дома. Но рефинансирование перед банкротством позволяет избежать потери жилья. Сначала заемщик оформляет заем в другом банке, который согласен выдать кредит под залог проблемного имущества. Затем новый банк формирует условия перекредитования: сумму, ставку, срок. Главное — ежемесячный платеж должен быть посильным для заемщика.
После получения нового кредита и закрытия предыдущей ипотеки можно обращаться в суд с заявлением о банкротстве физического лица. Дальше начинается стандартная процедура признания несостоятельности в соответствии с законом 127-ФЗ. Но благодаря перекредитованию недвижимость остается в собственности должника. Рефинансирование перед обращением в суд позволяет списать все долги через банкротство, сохранить за собой квартиру или дом. Это инструмент «спасения» имущества от реализации.
Провести рефинансирование до подачи заявления в арбитражный суд
Чтобы сохранить в собственности квартиру или дом при обращении в суд с заявлением о банкротстве, нужно успеть провести процедуру рефинансирования ипотеки. Порядок действий таков:
- Выбрать банк, в котором можно перекрыть действующую ипотеку на хороших условиях. Это позволит снизить ежемесячный платеж до посильного уровня.
- Получить официальное одобрение по перекредитованию от банка и все необходимые документы.
- Погасить первичный ипотечный кредит деньгами, полученными от нового банка. Снять обременение в виде залога с недвижимости.
- Вновь оформить недвижимость в залог во втором банке для обеспечения рефинансированной ипотеки.
- Дождаться завершения процедуры перекредитования, зафиксировать факт нахождения квартиры в собственности должника.
- Подготовить все документы, подать их для возбуждения производства по делу о банкротстве физического лица в арбитражный суд.
Проведя перекредитование и сохранив недвижимость до момента банкротства, можно списать все долги, остаться законным владельцем своей квартиры. Нужно проследить за правильностью оформления кредитного договора. Его придется предъявлять в ФНС, чтобы получить налоговый вычет.
Найти лояльного финансового управляющего
Еще один момент для сохранения жилья при банкротстве — это выбор финансового управляющего. Его назначает суд для контроля процедуры признания несостоятельности. По закону финуправляющий должен следить за соблюдением баланса интересов кредитора и должника. Ничто не мешает банку обратиться к «своему» человеку, который будет лоббировать интересы финансового учреждения.
Лучше заранее проконсультироваться у финансового управляющего, договориться с ним об участии в судебном деле. С лояльным человеком проще наладить контакт, обсудить стратегию поведения. Главная задача — найти управляющего, для которого важнее не выселение должника из квартиры, а соблюдение его законных прав на сохранение единственного жилья.
Подать заявление о признании несостоятельности
Чтобы юридически корректно провести процедуру банкротства физического лица с целью списания долгов и сохранения собственной недвижимости, нужно соблюсти порядок действий:
- Сначала надо подготовить полный пакет документов, необходимых для подачи заявления о банкротстве гражданина-должника.
- Дождаться завершения процесса рефинансирования действующей ипотеки, вступления недвижимости в новый залог.
- Обратиться в арбитражный суд по месту жительства должника с заявлением о признании его банкротом в связи с неспособностью расплатиться по долгам.
- На основании решения суда откроется производство по делу о банкротстве гражданина с применением всех положенных процедур.
Поданное вовремя в суд заявление о банкротстве поможет списать долги по потребительским кредитам и микрозаймам, сохранив за собой право собственности на квартиру согласно новому кредитному договору.
Написать ходатайство о выведении ипотеки в отдельное производство
В рамках процедуры банкротства физического лица для сохранения единственного жилья должника нужно подать ходатайство о выделении требований кредитора-залогодержателя в отдельное производство. Это значит, что весь спор между банком и заемщиком по поводу залоговой квартиры будет рассматриваться независимо от основного дела о банкротстве. Так можно защитить имущественные права должника.
Сначала в ходатайстве нужно объяснить причины, по которым производство по залоговому имуществу нужно выделить. Здесь уместно сослаться на судебную практику, которую сформировало определение Верховного суда РФ в начале 2023 года:
Если заемщик соблюдает условия кредитного договора, а ипотечная квартира — его единственное жилье, то гражданин имеет право заключить с банком мировое соглашение.
Далее в ходатайстве указывают предмет залога — квартира, дом, земельный участок должника, а также сумма обеспеченных залогом требований банка. Это позволит определить объем отдельного производства. Правильно составленное ходатайство поможет быстрее решить судьбу залогового имущества должника в пользу его сохранения. А само производство по делу о банкротстве завершится списанием остальных долгов.
Заключить мировое соглашение с банком или утвердить план реструктуризации
Если в ходе банкротства удалось добиться выделения залогового имущества должника в отдельное производство, то далее возможно заключение мирового соглашения с банком.
Мировое соглашение — это компромисс между кредитором и должником, позволяющий сохранить объект залога в собственности. Банк может пойти на уступки по снижению суммы долга, рассрочке платежей. А заемщик обязуется в течение оговоренного периода выплатить задолженность.
Если заключить мировое соглашение не удается, арбитражный управляющий может предложить банку утвердить план реструктуризации долгов в отношении залогового имущества на срок до 5 лет. План тоже позволяет зафиксировать новые, облегченные условия погашения задолженности для сохранения квартиры или дома.
Главное, чтобы согласованные сторонами условия мирового соглашения или плана реструктуризации были реалистично выполнимы для должника. Это гарантирует благополучное завершение отдельного производства по залоговому имуществу с банком при общем процессе банкротства.
Как рефинансировать ипотеку с высоким шансом одобрения
Если кредитная история и финансовое положение заемщика не вполне устраивают банк, то дополнительная мера для повышения вероятности одобрения рефинансирования ипотеки — это привлечение созаемщика.
В качестве созаемщика можно пригласить члена семьи с более стабильным, подтвержденным доходом или хорошей кредитной историей. Например, жену должника. Созаемщик выступает перед банком солидарным заемщиком, разделяя с основным клиентом ответственность по кредиту. При этом созаемщик может не регистрировать себе долю в праве собственности на недвижимость.
Такой подход увеличивает шансы получить одобрение от банка по рефинансированию проблемной ипотеки. А в дальнейшем этот механизм поможет при прохождении самого банкротства. Главное — найти лояльного финансового управляющего. Это сделать легко. Достаточно позвонить по контактному номеру телефона. Специалист поможет рефинансировать кредит.
Частые вопросы
Ответы на вопросы.
В каких случаях рефинансирование ипотеки может быть невыгодно?
Перекредитование может оказаться невыгодным, если новая процентная ставка по кредиту будет выше текущей. Другие случаи — когда общий срок кредитования увеличится, если стоимость всех дополнительных комиссий и платежей, связанных с оформлением нового кредита, превысит потенциальную экономию.
Можно ли перекредитоваться в другом банке?
Да, рефинансирование ипотеки можно произвести в любом банке, который предоставляет такую услугу. Законодательство Российской Федерации не предусматривает ограничений на выбор финансового учреждения.
Можно ли рефинансировать ипотеку при банкротстве?
Рефинансирование ипотеки при банкротстве возможно, но в большинстве случаев это сложно, так как банк должен будет выполнить процедуру проверки кредитоспособности заемщика. В некоторых случаях банки могут идти на такие действия в рамках антикризисной работы. Но лучше перекредитоваться до признания несостоятельности.
Закон обязывает граждан банкротиться при долгах свыше 500 000 рублей, подача заявления о личном банкротстве не всегда является наилучшим решением. Получите БЕСПЛАТНУЮ консультацию и оцените свои перспективы личного банкротства.
