Новый закон о банкротстве с ипотекой 2023 года

С 2020 года государство идет по пути либерализации Федерального закона № 127-ФЗ "О банкротстве". В марте 2023 года депутаты от партии "Единая Россия" внесли в Госдуму законопроект, призванный дать должникам возможность сохранить единственное ипотечное жилье. Для этого планируется дать судебным органам возможность утверждать отдельное мировое соглашение или план реструктуризации, которые касаются только залоговой недвижимости. Законопроект пока принят в первом чтении. Ко второму чтению в тексте должны появиться поправки. Скорее всего в новом тексте появится ряд ограничений и условий для должников.

Действующий механизм работы закона

Когда дело касается единственного жилья, взятого в ипотеку, недвижимость нельзя назвать неприкосновенной в соответствии с 446 статьей Гражданского кодекса России. Проблема в том, что дом или квартира находятся в залоге у банка. Поэтому финансовое учреждение может забрать их, если заемщик не выплатит долг.

Должнику достаточно допустить 4 просрочки в течение года или затягивать оплату на протяжении 3 месяцев. У банка появляется право выйти в суд и забрать недвижимость. Судебная практика такова, что арбитраж встает на сторону кредитного учреждения. Гражданин теряет ипотечное жилье, но сначала проходит этапы:

1. Первая просрочка.
2. Напоминание о пропущенном платеже от банка.
3. Начисление штрафа и пеней.
4. Заемщик не решает проблему.
5. Срок неуплаты превышает 3 месяца.
6. Банк направляет должнику финальное требование.
7. Гражданин не оплачивает полную стоимость ипотеки.
8. Банк подает в суд исковое заявление.
9. Суд возвращает жилье в собственность кредитного учреждения.

Недвижимость выставляется на торги, ее продают, чтобы оплатить задолженность. При банкротстве ситуация усложняется. Даже если ипотека оплачивается без просрочек, квартира попадает в конкурсную массу, затем ее реализуют. Так происходит даже в тех случаях, когда потенциальный банкрот не допускает просрочек.

После того как Верховный суд РФ вынес постановление № 305-ЭС22-9597 в апреле 2023 года, банк не может просто забрать недвижимость, если заемщик не нарушал условия кредитного договора. Но пока правоприменительная практика такова, что юристу или арбитражному управляющему приходится приложить массу усилий, чтобы "спасти" имущество гражданина от включения в конкурсную массу. Поэтому перед процедурой банкротства лучше заручиться поддержкой финансового управляющего и получить консультацию.

Что изменится после принятия законопроекта от 2023 года

Если инициатива депутатов Госдумы об ипотеке будет принята во всех трех чтениях, кредитор и должник смогут договориться без того, чтобы на жилье наложили взыскание. Для этого стороны смогут заключить мировое соглашение или оформить реструктуризацию долга. Вот какие условия должен выполнить гражданин:

• нет просрочек по ипотеке;
• залоговое жилье единственное;
• недвижимость пригодна для проживания.

Если все пункты выполнены, жилищный кредит и связанное с ним имущество суд выделяет в отдельное производство. Во время процедуры признания несостоятельности потенциальному банкроту предложат:

1. Заключить с кредитором мировое соглашение.
2. Оформить реструктуризацию задолженности.

В первом случае погашение долга будет проходить по правилам, указанным в кредитном договоре. Для второго варианта изменение в закон предусматривает составление нового графика платежей с подтверждением доходов. Максимальный срок реструктуризации составляет 5 лет. Если суд одобрит план, недвижимость исключат из конкурсной массы. Другие кредиторы не смогут повлиять на это решение, хотя до 20 % от стоимости залогового имущества может отойти им.

Цель нового законопроекта при банкротстве с ипотекой

Госдума рассматривает законопроект из-за нарушения баланса прав заемщика и кредитора. Ранее в процессе личного банкротства гражданин терял залоговую квартиру независимо от того, соблюдал ли он условия кредитного договора. Ипотечное жилье при банкротстве включали в конкурсную массу и продавали на торгах. О сохранении не могло идти речи. Если законодательная инициатива пройдет второе и третье чтения, баланс будет восстановлен. Гражданин, который вовремя вносит платежи по графику, сможет сохранить жилье за собой. Главное — оформить мировое соглашение или план реструктуризации долгов. После признания несостоятельности можно существенно снизить долговую нагрузку без потери недвижимости.

Часто задаваемые вопросы

Ответы на частые вопросы.

Какое жилье будет защищено в соответствии с изменением в законе?

Поправки направлены на защиту ипотечного жилья должника. Если квартира или дом куплены на личные деньги, они не подпадают под действие законопроекта. Цель состоит в том, чтобы сохранить единственное жилье владельца в случае его банкротства.

Сможет ли изменение помочь сохранить военную ипотеку?

Да, изменение в законе коснется военной ипотеки, позволяя сохранить жилье военнослужащих, в случае признания несостоятельности. Нужно, чтобы недвижимость была приобретена по госпрограмме.

Изменятся ли положения законопроекту к моменту начала действия?

После принятия законопроекта в первом чтении в текст будут внесены поправки. Их разрабатывают представители банковского сектора. Окончательная редакция законодательной инициативы может сильно измениться далеко не в пользу должников.