Условия и правила реструктуризации ипотеки при банкротстве

Сейчас тема реструктуризации ипотечных кредитов при банкротстве граждан становится все более актуальной. Это связано с общим ухудшением экономической ситуации в стране на фоне пандемии, санкций. Многие заемщики сталкиваются с проблемами по оплате ипотечных платежей. Растет безработица, снижаются реальные доходы населения. В таких условиях даже те, кто брал ипотеку в «тучные» годы, оказываются не в состоянии обслуживать накопившийся долг.

Когда человек не в силах выплачивать ипотеку, процедура реструктуризации в рамках банкротства становится решением проблемы. Она позволяет получить отсрочку, облегченный график погашения задолженности. Поэтому в нынешних экономических условиях тема реструктуризации ипотеки остается актуальной. Нужно разобраться в тонкостях этой процедуры, чтобы понимать свои права, возможности.

Прошлые условия для реструктуризации

По федеральному закону 127-ФЗ «О банкротстве», основание для реструктуризации ипотечных кредитов — финансовая несостоятельность заемщика. Она приводит к невозможности полностью обслуживать долговые обязательства. Речь идет о двух ситуациях, в которых реструктуризация ипотеки позволяет избежать потери единственного жилья должника.

Первая — это когда суммарный размер долгов превышает стоимость активов и имущества человека. Если общий долг в три раза больше, чем может позволить материальное положение, это становится очевидным признаком финансовой несостоятельности.

Изменение условий кредитного договора для снижения нагрузки на должника — вот что такое реструктуризация ипотеки. Рефинансирование — получение займа в другом банке для погашения текущих долгов. В этом разница.

В таких условиях продолжать выплачивать ипотечный кредит сложно. Перспектив погасить его в обозримом будущем не видно. А банк уже готов обращать взыскание на залоговую квартиру. Реструктуризация кредита способна предотвратить ее потерю. Она позволит растянуть выплаты на более длительный период или снизить ежемесячную нагрузку.

Главное при этом — доказать в суде свою неспособность вносить ипотечные платежи и обосновать необходимость реструктуризации для сохранения жилья. Порой это удается сделать даже при формальном отсутствии оснований для банкротства на бумаге. Суд учитывает реальное положение дел.

Второй случай — когда ежемесячные платежи по условиям кредитного договора (включая ипотеку) превышают 50 % месячного дохода гражданина. Даже при наличии постоянной работы и каких-то активов человек становится неплатежеспособным.

Такая ситуация сегодня типична для многих ипотечников, чей уровень жизни резко упал из-за кризиса. Когда больше половины зарплаты уходит на погашение кредитов, остальные потребности обеспечить трудно.

Реструктуризация ипотечного кредита помогает адаптировать выплаты по ипотеке к новым экономическим реалиям, сохранив при этом жилье. Определенную роль играет снижение ставки по кредиту и отсрочка по уплате накопившихся процентов. Но наибольший эффект в сокращении нагрузки дает увеличение срока кредитования.

Нынешняя ситуация

У традиционной реструктуризации ипотечных кредитов в рамках процедуры банкротства есть недостаток. План реструктуризации приходится разрабатывать с учетом не только задолженности по ипотеке, но и всей совокупности долговых обязательств перед другими кредиторами.

Ипотека — кредит под залог недвижимости. Его дает Сбербанк и другие финансовые учреждения.

На практике физическим лицам не хватает доходов и активов, чтобы одновременно расплатиться со всеми в установленные сроки. Деньги уходят на более насущные нужды, в итоге человек лишается жилья из-за просрочек по ипотеке.

В 2023 году появилась принципиально новая возможность — реструктуризировать исключительно ипотечный кредит в отдельном судебном производстве. Без учета остальных долгов. Такой подход разрешен Верховным судом РФ при соблюдении условий.

Реструктуризация ипотеки допускается, если речь идет о единственном жилье должника. Заемщик не должен иметь просрочек по кредиту, своевременно исполнять обязательства. Иначе банк может заявить о недобросовестности клиента.

Если эти условия соблюдены, суд выделяет ипотечный заем в отдельное производство. По нему можно заключить мировое соглашение или разработать план реструктуризации без привязки к другим долгам. Это гораздо реальнее исполнить на практике.

Судебная практика уже складывается в ряде регионов. А в Госдуме принят в первом чтении законопроект № 309801-8, закрепляющий право добросовестных заемщиков на сохранение залогового жилья. У новых правил реструктуризации ипотеки реальные перспективы.

Алгоритм успешной процедуры реструктуризации

Чтобы не потерять квартиру в сложной финансовой ситуации, ипотечным заемщикам в первую очередь надо вовремя оплачивать кредит. Даже если не хватает средств на другие нужды, приоритет следует отдавать именно ипотечным взносам.

В большинстве кредитных договоров прописана норма о том, что банк имеет право обратиться в суд за изъятием и продажей заложенной квартиры уже после 15 дней просрочки. Таких ситуаций нельзя допускать.

Если положение безвыходное, и человек вынужден идти на процедуру банкротства, надо предварительно убедиться в отсутствии нарушений по ипотечному кредиту. Иначе даже в рамках банкротства сохранить жилье будет сложно.

Залоговые кредиторы всегда тщательно проверяют историю платежей. Любое нарушение может стать поводом оспорить право должника на реструктуризацию и настоять на изъятии квартиры в счет оплаты основного долга.

Первым подать заявление

Если происходит ухудшение финансового положения заемщика и он понимает, что в ближайшее время не сможет обслуживать долговые обязательства, нужно опередить кредиторов.

Необходимо самому подать в арбитражный суд заявление о признании себя несостоятельным (банкротом). Это позволит выиграть время, продумать стратегию по сохранению имущества, в том числе залогового.

Если процедуру банкротства инициируют банки, у заемщика не останется пространства для маневра. Все будет решать финансовый управляющий исходя из интересов кредиторов. Шансы сохранить квартиру существенно снизятся. Поэтому при неплатежеспособности лучше самому подать заявление. Это повышает контроль над процессом со стороны должника.

Найти финансового управляющего

По закону финансовый управляющий обязан соблюдать баланс интересов кредиторов и должников в процессе банкротства. Но на практике банки часто привлекают аффилированных с ними лиц, которые лоббируют интересы кредитных организаций.

Чтобы обезопасить свои права и возможность сохранить имущество, должнику важно найти «своего» финуправляющего. Такого, который действительно будет стремиться к компромиссу, отстаивать позицию заемщика в меру своих полномочий. Он поможет составить заявление на реструктуризацию.

Желательно выбрать опытного юриста по банкротству физлиц с большой практикой. Надо заранее обсудить с ним возможные сценарии развития процесса, заручиться его поддержкой при составлении плана реструктуризации с сохранением имущества. Это повысит шансы должника.

Составить план реструктуризации

Чтобы получить отсрочку по платежам и не потерять имущество при банкротстве, должнику надо составить взвешенный план реструктуризации долгов. В этом документе нужно максимально реалистично отразить платежеспособность заемщика, предложить детальный график выплат перед кредиторами на срок до 5 лет.

План реструктуризации — это обещание ежемесячно выплачивать фиксированные суммы банку на протяжении нескольких лет. Если эти суммы обоснованы актуальными доходами и неизбежными расходами должника, у суда не возникает вопросов. Он утверждает план.

На практике банки и другие кредиторы пытаются оспорить реструктуризацию. Они могут указывать на отсутствие у заемщика реальной возможности совершать заявленные выплаты, требуют предоставить дополнительные подтверждающие документы.

В таких ситуациях должнику нужна помощь опытного финансового управляющего. С его поддержкой получится правильно составить, обосновать план, подтвердить наличие и размер доходов, урегулировать все вопросы кредиторов.

План реструктуризации должен быть максимально реалистичным, обосновывать источники заявленных ежемесячных выплат на весь период действия. Это повышает шансы на успешное прохождение банкротства, сохранение имущества.

Дождаться утверждения плана

После того, как план реструктуризации подан в суд, начинается самая важная часть процесса для должника — надо дождаться, чтобы суд утвердил план. Сначала документ рассматривают финансовый управляющий и кредиторы, анализируя реалистичность выплат. Они могут требовать внесения правок, задавать уточняющие вопросы.

Затем проводится собрание кредиторов, на котором они голосуют за или против утверждения плана реструктуризации. Важно заручиться поддержкой хотя бы части кредиторов, в идеале — большинства. 

На деле после положительной судебной практики мнение кредиторов суд не станет учитывать, если с планом все в порядке.

В финале суд выносит решение — утвердить план или нет. Если все обосновано корректно, шансы на положительный исход высоки. Но нужно проявить терпение — процедуры могут затянуться на недели. Главное — не терять бдительности, оперативно реагировать на любые вопросы до решения суда. А когда оно будет получено — можно платить. Будет ипотека на более «мягких» условиях в соответствии с утвержденным планом.

Как изменятся условия ипотеки

Если суд утвердит план реструктуризации долгов, условия обслуживания ипотечного жилищного кредита для заемщика изменятся. Эти изменения позволят восстановить платежеспособность и сохранить жилье:

1. Появится возможность продлить срок действия кредитования в пределах 5 лет — максимального периода действия плана реструктуризации. Если изначально оставалось 2 года выплат, то теперь это может быть 4 года.
2. Банк может пойти на уступки и снизить процентную ставку по ипотеке. Даже 3-5 % — хорошие цифры. У заемщика останется больше денег на жизнь.
3. В план может быть заложена отсрочка платежей на 2-3 месяца — это аналог банковских кредитных каникул.

Главное — не нарушать сроки оплаты, прописанные в утвержденном графике. При малейшей просрочке банк снова пойдет в суд и потребует обращения взыскания на квартиру. Поэтому выплаты по реструктуризированной ипотеке нужно контролировать максимально строго.

Плюсы и минусы реструктуризации

У каждой судебной процедуры есть достоинства и недостатки. Реструктуризация при банкротстве с ипотекой тоже отличается особенностями:

Если при составлении плана не хватает официальных доходов для подтверждения его реализации, можно привлечь поручителей с хорошей кредитной историей и стабильной заработной платой. Это позволит добиться утверждения плана реструктуризации.