Банкротство физических лиц по ипотеке с единственным жильем

Процедура банкротства подразумевает, что все ликвидное имущество гражданина будет продано в счет погашения задолженности перед кредиторами. Если в этот момент у должника есть единственная квартира, купленная в ипотеку, банк постарается включить свои требования в реестр кредиторов. Если потенциальный банкрот пропустит несколько платежей по кредитному договору, суд может забрать недвижимость. Когда просрочек нет, закон на стороне заемщика. В 2023 году судебная практика сложилась в пользу граждан, а в Государственной думе лежит законопроект, закрепляющий право на сохранение залоговой квартиры при соблюдении графика платежей. Нормативный акт призван внести изменения в 127-ФЗ «О несостоятельности», депутаты уже приняли его в первом чтении. Если все сложится удачно, закон начнет работать в 2024 году.

Определение единственного жилья

Единственное жилье — это жилое помещение, которое остается для гражданина или его семьи основным местом проживания. Недвижимость используют исключительно для личных, бытовых нужд. Это дом или квартира, в которой человек постоянно живет один или со своей семьей.

В соответствии со статьей 446 ГПК РФ, законодательство выносит единственное жилье в отдельную категорию, поскольку его утрата ставит гражданина и его семью в тяжелое положение. Они рискуют оказаться на улице, лишившись крыши над головой и возможности удовлетворять базовые жизненные потребности в еде, сне, отдыхе. Признать жилье единственным может суд на основании ряда критериев:

• квартира принадлежит должнику по договору купли-продажи, дарения или социального найма;
• гражданин проживает в квартире, у него постоянная регистрация в ней;
• жилье пригодно для постоянного проживания.

На единственную недвижимость действует исполнительский иммунитет. Это значит, что квартиру не смогут изъять и продать для уплаты долгов. Правило не распространяется на залоговую недвижимость. Поэтому банкротство при ипотеке порой становится причиной потери квартиры. Если у должника есть в собственности другие жилые помещения, суд определит единственное, а остальные изымет. Объекты попадут в конкурсную массу, а затем на торги.

Процедура банкротства физических лиц

При сумме долга от 500 тысяч рублей и просрочке более 3 месяцев гражданин сам обязан подать заявление о банкротстве в арбитражный суд по месту постоянной регистрации. Суд привлекает к делу финансового управляющего, он составляет реестр кредиторов. Если у должника есть ипотечный кредит, банк-залогодержатель включается в реестр, требует изъять у гражданина недвижимость, чтобы продать на торгах. При развитии дела по худшему сценарию банк получит 80% от стоимости жилья, остальные 20% уйдут на оплату судебных издержек и удовлетворение требований других кредиторов. Когда произойдет погашение долгов, физическое лицо признают банкротом.

Так ситуация складывалась для граждан, которые допускают просрочку и вовремя не платят за ипотеку.

В теории на первом этапе, еще до реализации имущества, суд дает возможность заключения мирового соглашения между гражданином и кредиторами. Но представители финансовых учреждений редко идут на такой шаг, потому что должник уже нарушил свои обязательства. Лучший выход из ситуации — реструктуризация долгов. Для ее одобрения гражданин должен составить план реструктуризации на срок не более 5 лет. Потенциальному банкроту придется документально подтвердить уровень доходов и доказать кредиторам платежеспособность.

Не всегда получается избавиться от долгов с помощью оформления мирового соглашения или реструктуризации. Но с 2023 года у добросовестных заемщиков появились шансы сохранить квартиру, которая находится в залоге у банка.

Сохранение жилья по ипотеке

Чтобы оставить за собой единственную ипотечную квартиру, гражданину нужно не допускать просрочек по кредитному договору. Банк может зацепиться за одну просрочку и убедить суд в том, что его права нарушены. Тогда списание долгов получится завершить только после реализации залоговой недвижимости. Если с исполнением договора все в порядке, надо действовать по алгоритму:

Порой финансовые учреждения умышленно привлекают к делу «своих» арбитражных управляющих, которые заинтересованы в реализации жилья должника. Поэтому стоит опередить их — договориться с лояльным управляющим заранее. Чтобы ипотечная квартира осталась у гражданина, ему надо сослаться на прецедент — определение верховного суда. В нем даны косвенные рекомендации не допускать изъятия единственного жилья, если заемщик в полной мере соблюдает условия кредитного договора. Тогда суд предложит заключить с банком мировое соглашение, потому что баланс интересов не нарушен. Это не полное погашение ипотеки, а всего лишь способ вывести недвижимость из конкурсной массы. Все платежи придется платить по старому графику или по новому, если вместо мирового соглашения банк одобрит реструктуризацию.

Когда Госдума примет законопроект № 309801-8, должнику не придется искать правовые основания для сохранения жилья. Ипотека будет автоматически выведена из-под прицела залогодержателя и остальных кредиторов. Суд сразу предложит должнику заключить с банком мировое соглашение и утвердит его независимо от мнения участников дела о банкротстве.

Санкции за продажу квартиры перед банкротством

У должников по ипотеке порой возникает искушение продать единственное жилье накануне банкротства, чтобы получить хотя бы какие-то деньги перед тем, как объявить о своей несостоятельности. Это рискованное и неправомерное решение.

После официального инициирования процедуры банкротства физического лица финансовый управляющий обязан тщательно проверить законность всех сделок с имуществом должника, совершенных в течение 3 лет до момента подачи заявления о несостоятельности в суд. Это делают для выявления возможных нарушений прав кредиторов, сокрытия имущества. Тщательнее всего проверяют крупные сделки по продаже ликвидных, ценных активов, к которым относится и единственное жилье гражданина-должника.

Существует высокий риск того, что сделка по продаже квартиры или дома незадолго до банкротства будет признана финансовым управляющим подозрительной и недействительной, совершенной с целью умышленного уменьшения конкурсной массы. В таком случае единственная квартира должника будет изъята у нового собственника, включена в конкурсную массу для последующей реализации с публичных торгов. Вырученные средства пойдут на погашение требований кредиторов.

Действия финансового управляющего и суда направлены прежде всего на защиту нарушенных имущественных прав кредиторов. Поэтому гражданам нужно быть осторожными и добросовестными, принимая решения о распоряжении залоговой недвижимостью в преддверии банкротства. Списывать долги придется с потерей имущества.

Если в ипотеку куплена доля в жилом помещении

Ситуация с банкротством граждан, у которых ипотека на долю в общей собственности квартиры или жилого дома, обладает своей спецификой. Когда заемщик, купивший в кредит часть жилья, оказывается не в состоянии обслуживать ипотечный кредит, у него начинаются просрочки по выплатам. Должник или кредиторы инициируют процедуру банкротства физического лица.

Долю в праве собственности на недвижимость законодательство рассматривает в качестве ликвидного актива. Ее можно сравнительно быстро продать с торгов, чтобы получить деньги для расчетов с кредиторами.

Учитывая это, финансовый управляющий в деле о банкротстве получил право включать долевую собственность гражданина-должника в конкурсную массу, выставлять ее на публичные торги для продажи. До 2023 года на торги шло все жилое помещение целиком, а не только доля должника. После продажи деньги потенциального банкрота забирали, а оставшиеся средства от реализации возвращали собственникам пропорционально их долям.

Но 16 мая 2023 года вступило в силу новое постановление Конституционного суда РФ, призванное уравновесить интересы граждан, проживающих в одном жилом помещении на правах общей долевой собственности. Теперь финансовый управляющий обязан уведомлять всех владельцев долей в квартире или доме о начале в отношении одного из них процедуры банкротства. Финуправляющий предлагает собственникам выкупить долю должника по цене первоначального предложения на торгах. Если в течение месяца с момента уведомления они не воспользуются правом, тогда начнется реализация всего помещения, а не только комнаты задолжавшего соседа.

Чтобы сохранить жилье с ипотекой, надо вовремя вносить ежемесячные платежи по графику. Тогда банку придется пойти на мировое соглашение. Доля в недвижимости останется у гражданина. Это единственный правомерный способ защиты имущества.

Часто задаваемые вопросы

Ответы на популярные вопросы.

Что такое реструктуризация долга по ипотеке?

Реструктуризация долга — это процесс пересмотра условий кредитного договора с целью упрощения его исполнения. Банк может идти на реструктуризацию в случае, если заемщик не справляется с выплатами по кредиту, но это не всегда возможно и зависит от финансового учреждения, условий договора. Обычно уменьшается размер ежемесячного платежа за счет продления срока.

Можно ли разделить имущество перед банкротством?

Порой банкротство физических лиц при ипотеке связано с потерей недвижимости. Чтобы оставить квартиру себе, должники делят имущество. В результате залоговое жилье отходит супругу или супруге как совместно нажитое. При проверке такую сделку с высокой долей вероятности признают недобросовестной. Недвижимость вернут должнику, а потом продадут на торгах.

Как сохранить военную ипотеку во время признания несостоятельности?

В период действия контракта ежемесячные платежи за военнослужащих в банк вносит ФГКУ «Росвоенипотека». Поэтому при банкротстве кредитор не вправе включать свои требования в реестр. Проблемы начнутся при увольнении со службы раньше срока, установленного законом. Тогда военнослужащий может потерять ипотечное жилье, если появятся просрочки по платежам.

У моей супруги в собственности есть своя квартира, как это отразится на моей недвижимости?

Если у должника есть ипотечное жилье, а у его супруги собственная квартира, то во время признания несостоятельности суд имеет право включить залоговую недвижимость в конкурсную массу. В соответствии с частью 2 статьи 31 ЖК РФ гражданин имеет право жить в квартире своего члена семьи. Поскольку у потенциального банкрота формально есть крыша над головой, ипотечную квартиру он потеряет. Ее не признают единственным жильем.