Можно ли остаться с квартирой и списать ипотеку по банкротству?

Ипотечное жилье — предмет залога. Поэтому банк может продать недвижимость физического лица для погашения задолженности. Сначала финансовое учреждение узнает, что в отношении клиента началась процедура банкротства, затем подаст заявку на включение в реестр кредиторов. До начала 2023 года после признания несостоятельности гражданин терял ипотечную квартиру, даже если она была единственным жильем для семьи, а на залоговых квадратных метрах были прописаны несовершеннолетние дети. Но сейчас у потенциальных банкротов появился шанс остаться с квартирой. Для этого есть два базовых механизма. Один — судебная практика после определения Верховного суда, второй — законопроект, который Госдума уже приняла в первом чтении.

Алгоритм действия банка во время признания несостоятельности

Не всегда долг по ипотеке становится причиной того, что гражданину приходится подавать заявление в арбитражный суд по месту жительства. Иногда неподъемная финансовая нагрузка возникает из-за неуплаты потребительских кредитов. Достаточно перестать оплачивать обязательный платеж по графику в течение 3 месяцев, чтобы кредитор инициировал процедуру признания несостоятельности в одностороннем порядке. А если гражданин задолжал более 500 тысяч рублей, он сам обязан начать процедуру банкротства.

Информация поступает к банку-залогодержателю, его юристы направляют в суд требование о включении в реестр кредиторов. Если судья удовлетворяет требование, финансовое учреждение просит изъять жилье у должника и включить в конкурсную массу. Дальше — дело техники. Квартиру выставляют на торги, 80 % от вырученной суммы получает залогодержатель, остальные 20 % идут в счет погашения задолженности другим кредиторам. Гражданин остается без недвижимости, даже если исправно выполнял условия договора ипотеки — вовремя вносил ежемесячные платежи, не допускал просрочек.

Можно ли остаться с квартирой

Жилье можно сохранить. Для этого надо соблюдать график ежемесячных платежей. Если ипотечный договор нарушен, вряд ли получится что-то сделать. В 2023 году судебная практика изменилась. Верховный суд встал на сторону должников. Теперь у добросовестных заемщиков появился реальный шанс. Банкротство физических лиц позволяет списать потребительские кредиты, налоговые и судебные задолженности без потери единственного жилья. Вот условия, которые должны выполняться:

• нет просрочек платежей и нарушений условий ипотечного договора;
• залоговая квартира — единственная жилплощадь должника.

В кредитном договоре порой попадаются условия, которые можно легко нарушить, не замечая. Типичный пример — в тексте прописано, что заемщик не должен допускать появления долгов по коммунальным платежам. В доме меняется управляющая компания, из-за спора хозяйствующих субъектов один из платежей по квитанции «зависает». В результате гражданин не знает, что у него появился долг. Этот факт может легко вскрыться во время судебного процесса. Поэтому нужно тщательно проверять все документы, связанные с ипотекой. С этим может помочь юрист или опытный финансовый управляющий.

Как списать ипотеку по банкротству и сохранить жилье

Банкротство при ипотеке с грамотным подходом поможет избавиться от долгов с сохранением имущества. Это не значит, что ежемесячные платежи за залоговую квартиру не придется платить. Условия кредитного договора придется соблюдать по-прежнему. Признание несостоятельности позволит списать долги, которые не связаны с ипотечной недвижимостью.

Типичный случай — гражданин перестал платить за потребительский кредит, но продолжает вовремя гасить платежи по ипотечному договору. После банкротства списывается потребительский заем, а условия погашения ипотеки остаются прежними.

При грамотном подходе суд не станет забирать недвижимость. Главное — воспользоваться доступными возможностями.

Использовать правовые основания для «спасения» недвижимости

Определение Верховного суда РФ № 305-ЭС22-9597 от 27.04.2023 года — вот какой документ поможет со «спасением» квартиры от включения в конкурсную массу. В тексте указано, что ипотечное жилье не надо забирать, если заемщик соблюдает условия кредитного договора. Определение стало итогом спора между жительницей Подмосковья и банком-залогодержателем. После того как в отношении гражданки завели дело о банкротстве, банк предъявил свои требования и включился в реестр кредиторов. Должница возразила на это, что соблюдает условия и не допускает просрочек. Поэтому права залогодержателя не нарушены. С аргументами гражданки согласился только Верховный суд. Прецедент позволил сохранить недвижимость, если ипотечная квартира находится в собственности без нарушения графика платежей и остается единственным жильем для должника.

Верховный суд вряд ли принял бы знаковое решение без учета законопроекта № 309801-8. Документ предполагает внесение изменений в закон № 127-ФЗ «О несостоятельности». Группа депутатов внесла его на рассмотрение Госдумы 09.03.2023 года. Законопроект принят в первом чтении, но финальный вариант может отличаться от изначального, если в текст внесут поправки к окончательному, третьему чтению. В лучшем случае закон начнет «работать» в 2024 году. А пока потенциальный банкрот может ссылаться на определение Верховного суда в качестве аргумента для сохранения жилья.

Заключить мировое соглашение

Если у физического лица есть деньги на погашение долгов по графику, нужно просить суд о согласии на заключение мирового соглашения с банком. Это возможно при отсутствии просрочек по платежам. До 2023 года финансовые учреждения практически не шли на такой шаг. Они настаивали на продаже имущества. В результате гражданин, признанный банкротом, терял недвижимость. Сейчас судебная практика изменилась. При грамотном ведении дела нет сложностей в том, чтобы заключить мировое соглашение. Жилье будет выведено из конкурсной массы, а может и не попадет в нее, если гражданин заранее найдет лояльного финансового управляющего.

Мировое соглашение — подтверждение намерений между залогодателем и залогодержателем о сохранении прежних условий по кредитному договору. Документ дает возможность провести банкротство с ипотекой с минимальными потерями. Главное — не допускать просрочек после заключения соглашения. Иначе банк попросит суд об изъятии, продаже квартиры.

Оформить реструктуризацию

Если у гражданина снизился уровень доходов и он предвидит скорое наступление неплатежеспособности, нужна реструктуризация долга. Должник вместе с юристом составляет план реструктуризации, собирает документы, подтверждающие платежеспособность.

Максимальный срок расчета с банком по плану реструктуризации — 5 лет.

Составленный документ рассматривает представитель банка, если стороны согласны, суд утверждает план. С этого момента гражданин обязан ежемесячно платить фиксированную сумму. При первом пропуске сроков финансовое учреждение выйдет в суд и потребует изъять у гражданина залоговую недвижимость. Поэтому нельзя нарушать условия. Тогда ипотека останется у физического лица вместе с квартирой. Процедура банкротства пройдет, должник избавится от финансовых обязательств и сможет выделять больше денег на погашение долга за залоговую недвижимость.

Способы предотвращения просрочек по договору

Главное условие, чтобы сохранить ипотечную недвижимость — вовремя вносить ежемесячные платежи. Даже одна просрочка станет аргументом в пользу банка, когда идет производство по делу о банкротстве. На всякий случай надо держать в резерве сумму, достаточную для оплаты 2 месяцев ипотеки. Тогда должник будет уверен в том, что сможет погасить кредит при наступлении проблем с финансами. Деньги лучше хранить наличными, потому что при возбуждении исполнительного производства пристав заблокирует банковские счета. Процедура признания банкротом тоже потребует блокировки всех дебетовых карточек. Деньги станут недоступны. Есть и другие способы не допустить просрочек и сохранить квартиру:

1. Взять кредитные каникулы. Надо доказать банку, что доходы по сравнению с прошлым годом упали на 30 %. Появится от 1 до 6 месяцев на то, чтобы решить проблемы с финансами или собрать деньги.
2. Получить субсидию. Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию может погасить часть задолженности. Программы действуют для молодых и многодетных семей, госслужащих и военных.

Если допущена просрочка, вряд ли получится сохранить ипотечное жилье. Поэтому когда у гражданина есть потребительские кредиты без залога и впереди признание несостоятельности, лучше приостановить по ним выплаты, а деньги потратить на погашение текущего платежа по ипотеке. Процедура банкротства физического лица может пройти без потери недвижимости. Главное — правильно ссылаться на правовые основания, вовремя платить по договору и соблюдать его условия. Тогда получится заключить мировое соглашение или оформить реструктуризацию.

Часто задаваемые вопросы

Ответы на частые вопросы.

Каков процесс банкротства физического лица с ипотекой?

Процедура банкротства начинается с подачи заявления в суд. После этого арбитражный управляющий проводит анализ имущественного положения должника и составляет план оплаты долгов. Если попытка реструктуризации проваливается, начинается процесс реализации имущества, включая залоговую квартиру.

Как вести себя в ситуации, когда возможности платить по ипотеке нет?

Важно поскорее обратиться к профессионалам. Банкротство физических лиц при ипотеке — это сложный процесс, требующий знания законодательства. Надо любыми путями остаться в графике. Лучше прекратить оплату потребительских кредитов, сэкономить, чем потерять недвижимость.

Могу ли я оформить ипотеку после банкротства?

Ипотека после банкротства возможна, но банки могут взимать повышенные проценты или требовать более серьезного подтверждения платежеспособности. Придется подождать 5 лет. Таков срок, в течение которого банкрот обязан сообщать в банк о своем статусе. Кредитный рейтинг должен быть более 500 баллов. Если везде отказывают, нужно привлечь созаемщика с хорошей кредитной историей.